焦作市中级人民法院
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居住权对抗强制执行的风险性检视与防控路径选择

——以《民法典》第366条为切入点

  发布时间:2022-02-11 11:35:30


论文提要:

《民法典》中第366条规定的居住权,作为一项新型用益物权,对于保障弱势群体居者有其屋具有重大价值。但由于居住权的立法规则较为粗略,在执行阶段债务人有可能利用虚假的意思表示设立居住权来规避和对抗法院的强制执行。例如通过虚假的意思表示签订居住权合同,亦或借用居住权掩盖真实的交易目的,为人民法院的审判执行工作带来困难。因此有必要在现有的法律制度下确定居住权在执行阶段能够排除执行的程序性规则,并利用多种手段联合发力,抑制居住权可能产生的风险,最大化发挥其应有的正面效应,让房屋回归其本身价值和用途,让以房养老的梦想照进现实。

主要创新观点:

1、观点创新:以民法典出台的居住权可能在法院强制执行阶段产生的排他性为视角,构建一定条件下居住权排除执行的制度规则,同时设立对虚假居住权的逆向规制机制。

2方法创新:采取数据统计及类比的方法分析市两级法院近三年间查封带租标的物的涉案情况,甄别出虚假租赁权排除执行的负面效应,为居住权可能在强制执行中出现排他性提出风险提示和敲响警钟。

引言

居住权作为一种新型用益物权,其潜在的遭到滥用的情况是用来对抗法院判决的强制执行。在《民法典》颁布实行前,司法实践中就经常出现的债务人与第三人恶意签订虚假的租赁合同来对抗法院的司法拍卖的现象。《民法典》正式生效后,由于其相关制度还未进行精细化设计,由于居住权与作为债权的租赁权在保护弱势群体居住使用权的权能方面具有一定的相似性,故存在对抗法院强制执行的潜在风险。因而有必要在强制执行的背景下对居住权进行多维度的审视,从价值层面和制度层面设立居住权与强制性权的良性互动与衡平规制,抑制居住权可能在强制执行过程中产生的负面效应,发挥其实现居者有其屋的社会价值。

一、 问题聚焦:居住权与强制执行的利益对抗性风险检视

    在《民法典》正式出台前,在执行程序中,被拍卖的房产上有时候会大量存在附属性权利的情况,例如租赁权和抵押权。这就导致出租房产存在租赁权、抵押权以及查封行为同时并存的复杂情况,给法院的执行工作以及执行财产尤其是房产的处置工作造成了困难。因法院在处置带租房产时会考虑多方的利益,一定程度上又会影响到执行房产的处置成功率和交易价格,导致债权人的利益无法在短时间内得到实现,同时也衍生了大量的执行复议、执行异议之诉和信访案件,严重影响了法院的司法权威和降低了法院裁判文书的社会认可度。

   (一)现实直击:租赁权对抗强制执行的负面效应

笔者调取 H 市两级法院近三年执行程序中查封带租房产的涉案情况,对带租房产拍卖情况进行了数据统计,发现呈现以下负面效应: 

1.被查封标的物存在租赁权,且呈递进式增长趋势,严重影响司法拍卖成交率。 2018年起至 2020年市两级法院一共执行了530 件房屋拍卖执行案件,其中136件是附带有租赁权的房产,所占比例为27% 根据租赁期限的长短,可分区分为2年以下的有15件,所占比例为11%;3-8年的案件有56件,所占比例为41%10年以上的有65 件,占比48%。此外,附带有抵押权的所涉及房产的执行案件一共有241件,所占比例为45% ;而这其中存在租赁关系的有76件,占比近32%。

 

          1:H 市两级法院近三年不动产拍卖情况    

          2:530 件不动产拍卖案件涉租赁权情况

在分析了 J 两级法院对带有租赁权房屋拍卖案件成交率对比后发现,平均成交率较低,不超过11%。据统计,近三年两级法院的涉执信访案件中,也有不少系涉及租赁权和抵押权的法拍房产。由此可见,带租拍卖使得很多竞买人望而却步,带有租赁权的房产在拍卖时严重影响了成交率和执行质效。

2.执行中当事人签订虚假的租赁合同,加大了执行审理的困难。经对136件附租约案件审查证实为虚假租在30%以上,主要体现在以下几种类型 “提出异议的时间不符合常理,常常发生在评估程序完成后,拍卖程序开始前或过程中;约定的房屋异常,存在恶意串通签订超长期限租赁期限的情形;订立租赁合同的时间存在造假情形,将签订合同的时间伪造在设置抵押 前面;支付租金的手段异常,往往主张房屋租金在订立合同时已经全部履行完毕”。关于租赁合同的执行异议审查难度较大,其中主要集中在租赁期限和租金的交付上,由于大多租赁合同缺少公示效力,法院只能按照异议申请人提交的书面协议和资金往来进行审核,处理难度较大,客观上无法遏制虚假合同的产生。 

 

              3:虚假租赁合同的三种异常情形

(二)权能趋同:租赁权与居住权的价值关联

“买卖不破租赁”的规制是历史条件下国家出台立法,通过公权力的无形之手对弱势群体加以法律上的保护“买卖不破租赁原则是在特定的历史背景和社会背景下差生的,最初的目的在于在法律层面保护无房可居的弱势群体基本的生存性权利,主要原因是居住性权利是人类生存之必要,随着社会经济的发展,货币币值,物价高涨,炒房热居高不下,导致承租人很难保持稳定性的居住权,因此有必要采取一定的措施予以保护”。居住权作为一种与租赁权相似的新型用益物权,可以有效避免租赁合同中产生的不确定性,同时又保证自身合法的居住权。基于此,居住权就能在两个彼此矛盾的诉求中得到平衡。

     (三)风险预判:居住权对抗强制执行的表现

因居住权被设立在《民法典》的在用益物权编,在法律框架内赋予其有限的物权属性。在《民法典》具体实施的过程中,尤其是在执行实践过程中极有可能成为某些不诚信的被执行人通过类比设立虚假的租赁合同,与他人恶意串通,掩藏真实的意思,签订虚假的居住权合同来对抗法院的强制执行。此次民法典新创设的居住权亦可能会想租赁权一样产生对抗执行的负面效应。

1.通过合法方式设立居住权以对抗法院的强制执行,给法院的执行工作造成延迟或降低效率。因为目前关于居住权与法院强制执行权到底谁优先,冲突时运用何种规则来解决,我国法律目前暂未予以明确规定。但随着《民法典》的正式实施,此类纠纷必然会在一定时间内发生,对法院的审理和执行带来困难,因此需要及时出台具体的司法解释予以明确。

2.即使居住权没有优先对抗性,但法院在处置带有居住权的房产时,尤其是能否剔除居住权以及如何剔除时,也会因为规制的空白和相关厉害关系人的主张影响被执行房产的市场交易价格。根据法律规定,居住权原则上是无偿设立的,这一规定将会在一定程度上导致债务人在付出较小的成本来制造需要的居住权合同,“从而与社会诚信原则的进本要求相悖,弱化了国家法律的威严”。

二、 症结解构:居住权与强制执行利益冲突的成因透视

在居住权制度设立之前,居住权是否应当入法在理论和事务界产生了较大的分歧,尤其是其到底应当作为一种什么性质的权利入法,一直争论不休。一种观点认为,其具有很强的人役性,因为这种权利常见于具有亲属身份的人人间,例如配偶、父母等。如今随着居住权的最终确立,相对于那些生活条件困难的需要长期承租廉价住所的弱势群体来说,是很有裨益的。

(一)实践维度:多元化解释的先驱性试探

在没有正式出台居住权制度的时候,各地的法官们就已经开始以多元化的解释方式对弱势群体的居住权益进行了保护。

1.从物权的角度保护居住权。主要体现在“离婚时需要帮助一方的居住权,体现在具体的法律条文中是《婚姻法》第 42 条之规定”。在司法实践中,尤其在审理婚姻家庭类的离婚案件中,在处理双方仅有的一套居住型房产时,基于对妇女儿童利益保护的原则,在处理夫妻共同财产时尤其是对房产的分割时,会更多的倾斜保护弱势一方,一般是女方和儿童的合法权益。

2.从债权的角度保护居住权。主要体现在合同类的案件中,例如房屋租赁合同、借用合同等,因为债权关系,使得居住权人基于合同权利获得居住的权利,一旦这种权利受到损害,居住权人享有的是占有请求权。上述情形的合同中已经出现了《民法典》规定的居住权通过合同方式确定的基本样貌。

3.从公序良俗的角度保护居住权。主要表现在,案件的承办法官“在无法律明文规定的情况下采用保护基本权利或公权利的法律原则保护私权利”,以及充分运用公平性原则和公序良俗的法律原则处理争议,但这也在一定程度上使法院的自由裁量权具有无限扩大以及无合理化监督的风险。从而对裁判文书的既判力带来较大的冲击,同时也会因为法官的自由裁量不一产生较多的发还改判案件以及信访案件,降低了案件的社会群众可接受度。

4.赋予居住权以排除执行的效力。例如,安徽省高级人民法院(2017)皖民终237号民事判决裁判结果认为,因公殉职用人单位劳动者的亲人死亡或者其遗属对于涉案房屋的占有,应该认定为其具有永久居住权,在其无法改善居住和经济困难时,应当认定可以对抗执行。又比如,云南省高级人民法院(2018)云民终390号民事判决裁判结果认为,不规定存在执行异议的申请人虽然应当在被责令查封前已经拆除占有的公共房屋并向其本人支付全部赔偿价款,但必须严格限定其居住在“适宜居住且买受人的名下或无其他用被认定用于日常生活所必需的公共房子”的法定条件下,目的就是为了有效保护购房消费者在生活中的基本公共住所。

1:民法典施行前对居住权的解释方法

解释方法

案件类型

从物权角度

离婚、离婚后财产、共有物分割

从债权角度

房屋租赁、借用合同

从公序良俗角度

共有、所有权确认

赋予居住权以强制执行力

执行异议之诉

上述法律解释虽然从在一定程度上维护了无房可居弱势群体的合法利益,但是在司法和理论实践中仍然也存在着一些的弊端:第一,在法无明文规定的情形下,对公平原则和公序良俗原则扩大适用来处理纠纷,运用公权力来维护私权利,有滥用法律原则的嫌疑,“在一定程度上可能危及房产的交易安全并导致法官自由裁量权的不适当扩张”;第二,在司法诉讼的实践中,“法官们通常会将个体的居住权在一些案件中简单化地解释为个体的所有权或共同共有权,这样会缩小当事人在案件中实际享有的个体所有权或者扩大他们在案件中实际享有的个体居住权,导致衍生新类型诉讼,无法真正达到案结事了的诉讼目的”;第三,在法律条文约束下无法律条款的情形下,法官们对居住权属性的解释方法各有不同,有些把居住权认定为是债权,进而否定了其具有对抗第三人的效能。

(二)立法维度:居住权规制的失缺性窥探

1.居住物权属性的限制性规制。居住权的权能也同样包含着对于房屋所有人的土地使用权和建筑物权以及人役权。用益物权除了不能具有处分权外,具备所有权的其他权能。那么,居住权既然被定义为用益物权的新类型,其当然具备上述权能,故此在一定程度上可以具有对世性。但由于用益物权毕竟与所有权的权能存在差异性,因此居住权的物权性也存在一定的限制性。因用益物权根据不同的性质可以拆分出不同的权利,根据权利的属性和权能不同,法律也需要制定出不同的规制原则和制度。

2.居住权客体范围不明确。居住权享有的主体,目前法律并未明确规定,但“有学者主张这取决于居住权合同的约定或遗嘱的意思表示”《瑞士民法典》第 776 条第1款规定,“居住权是指居住建筑物的全部或者一部分的权利”。在纷繁复杂的现代社会,不同主体对房屋的需求具有多样性。不同的主体在设立居住权合同时,对于房屋的适用范围完全可以依据意思自治原则进行协商,可以是房屋的一部分,也可以是房屋的全部,不排除与所有权人共同占有使用。所有权人完全可以根据双方合同的约定,仍与居住权人一起居住在房屋内,且不会不影响所有权人对房屋的使用。至于居住权人是否实际使用房屋,鉴于“居住”这一事实本身具有隐蔽性,且难以从法律层面角度进行厘清,具有设立虚假居住权的风险。

3.居住权人能否依法建立租赁权不明。《民法典》明确规定了依法设立设置居住权外国公民及其家庭没有住宅,不允许得以房屋。但同时根据意思自治原则,赋予双方当事人约定出租的权利。这在法律层面上赋予设立投资性居住权的可能性,居住权人在保障自己居住权利的条件下,可以通过对外出租获取自己的 方式增加自己的收益。市场经济下,人们被利益驱动,容易被利益蒙蔽双眼。因此,不能排除已经深陷执行困难的被执行人,通过与其具有特殊身份关系的人,通过订立书面的居住权合同并进行备案登记来对抗强制执行。当第三方提出质疑居住权设立的合法性时,则会已居住权已备案登记的公示性来进行辩解。

4.居住权最长期限不明。我国法律规定,租赁合同中有关的租赁期限的约定,最长不能超过 20 年,超过部分无效。但《民法典》目前尚未规定居住权存在的法定保护期限亦即居住权人在房屋内可以居住的最长时间。善意居住权人的合法利益必须得到有效保护这是法律制定的大背景,也是我们必须遵守的原则。这就需要一方面是在法定保护期限内,如果居住权人居住权人占有适用的房屋被设定了抵押或被法院进行了查封,那么在审查居住权人的合法性权益后,在对此类房屋进行处置时,则需要平衡申请执行人和居住权人的利益,既要保障申请执行人的债权,又要保护善意居住权人的居住性权益。                              

                            图4:立法缺失的具体表现形式

三、破解之道:居住权与强制执行衡平与互动的规制构建

“在司法实践中居住的诉求呈现多样化的特点,已经远远超出老人、离婚一方和保姆这简单的三类需求人群。在买卖、集资、赠与、遗产继承、家产分割等领域均有居住权需求的体现。由于目前法律上对在执行程序中居住权的审查认定缺少实体和程序上的规范,故在执行中,需要对该类房产进行处置时,需要运用利益衡量原则对不同利益主体的不同利益进行衡平和二次分配。

(一)法眼聚焦:价值维度与司法审查层面

1.价值追求方面。在尽可能保护居住权人权益与申请执行人债权平衡的前提下,需要进行实体审查。“执行程序中不仅仅只是存在程序性问题的审查,实体问题审查的情况也一并存在,且与程序性问题审查并无区别。执行程序中,相关厉害关系人提出的异议,既可能是程序的异议,也可能是实体性的异议,有时是交织在一起的。特别是在案外人基于实体权利主张排除执行的情况下,就不可避免地要对实体问题进行必要性的审查,以判断案外人的实体权利存在与否”。为了避免既是运动员又是裁判员的现象,在执行程序中,执行法官仅能从形式上进行初步的判断,最终的裁判权应当在审判业务部门。执行法官的初步审查,可以第一时间发现房产处置可能出现的问题,对此,执行法官可以先行了解,对于一些不合理的理由进行欲排除,避免机械性的只能等到审判业务部门作出最终裁判结果后,再行恢复执行所带来的诉累。执行程序对居住权合同的审查应当将形式与实质结合起来,除非厉害关系人具有明显的虚假意思表示,通过设立表面合法的居住权以对抗法院的强制执行,以保证居住权人和申请执行人利益的最大化。

2.审查内容层面。一是从形式上审查。一种权利的设立需要符合法律的规定,对于居住权,《民法典》中居住权的设立需要双方当事人签订书面合同设立,并进行备案登记。这里需要特别说明的是,在《民法典》施行后,先后有多地法院通过出具调解书的方式为一方当事人设立居住权,这种设立方式实质上仍然属于当事人采用合同方式设立,这种新型的设立方式在今后也将成为一种常态。二是从时间上审查。居住权通过订立书面合同和进行本案登记发生公示的效力,这里潜在的含义是在订立居住权合同前,需要确保设立居住权的房产上不能产生附加性的权利,否则,则不会产生对第三人具有公示性的效力。三是从目的上考察。居住权人以满足生活需要为目的而实际占用使用房屋。居住权是对弱势群体享有基本生活性居住权利的一种保障,排除了其通过设立居住权进行盈利的可能性,这与投资性的居住权完全是两个不同性质的权利。对于投资性的居住权则不能认定其具有对抗执行的效力。

              图5:审查居住权是否成立的三要素

3. 适用法律层面。不可否认的是,对于善意居住权人的合法权益应当予以维护和保障,最重要的就是要通过立法赋予善意居住权的维权途径。同时,也应当注意到,居住权人在执行中提出的异议,兼具实体和程序的特征。无论是执行法官亦或是审判法官,不能单一的去判断居住权人提出的异议是否成立,而应当着重考察居住权人是依据何种权源提出的异议,也就是或是基于何种性质的权利或者法律关系来提出异议,这种权源从根本上能否产生对抗执行的效力。如果可以,那么居住权人提出的异议就能成立,居住权就具有了对抗强制执行的效力。而且居住权人享有的这种权利是具有实体性的权利的,可以将其纳入目前法律规定的案外人执行异议的范畴,增加成为案外人提起执行异议的一类条件,通过案外人执行异议之诉的途径维护合法权利。  

(二)统筹协调:配套制度设计层面

在目前的执行程序中,一些法院在处置事先已经设立有抵押权房产时,没有采取一刀切的方法将房产上的租赁权均予以剔除,却达到了良好法律效果和社会效果的统一。例如,有的法院在处置带有租赁权房产时,往往在拍卖公告中载明房产上设立有租赁权,进而一并进入拍卖程序。同时评价后设立的租赁权是否会对在先设立的抵押权产生影响,进而决定应否启动一并拍卖。这实际上就是在运用利益衡量规则,重新对各方利益进行的二次分配。“利益衡量标准要在遵循法律基本规则的前提下对当下社会情势中大众普遍认可的社会共识加以考量,以司法行为的可接受性大小来检验结果的妥当性与司法的公正性”。对附居住权房产进行处置时,需要衡量存在于不动产上的各种利益。

1.坚持“适度执行”规则。在执行程序中涉及处置带居住权的房产问题上,应当做到根据案件的不同情况采取不同的执行措施。在保证申请执行人的合法权益时,也需要保障善意居住权人的利益。在采取具体的执行措施时,执行法官有义务将房产上具有居住权的情况对申请执行人进行告知,充分考虑申请人的意愿,利用利益平衡原则弥补法律空白,以此保障各方当事人的利益。同时需要考虑带居住权拍卖房产的执行效果和权衡各方当事人的利益取舍,避免机械执行和过度执行,给居住权人和申请执行人的利益造成损害,影响法院的公正形象和权威。

2.坚持“善意执行”思维。“在保护债权人利益的同时,采取的强制措施也应符合法律规定的谦抑原则 ”。执行法官在执行过程中,一旦出现居住权人提出异议的情况下,则需要对居住权人的利益与申请执行人之间的利益中进行平衡。如果认为居住权人的利益不能排除,但被执行人仅有一套设立居住权的房产时必须通过拍卖进行处置的,那么首拍价格应当作为利益衡量的主要标准。当然,在拍卖过程中,不可避免地也会出现没有人参与拍卖,或者因为价格不合适进而导致流拍的情况。如果出现拍卖价格出现与预期评估价格较大差距,则可以认为对居住权人差生了不利的影响,此时需要考虑在剔除该居住权后再行进行拍卖。因此,执行法官在执行中需要高度重视处置带居住权的房产,充分考虑申请执行人、被执行人以及居住权人各方利益,并在这中间进行衡平,避免机械办案,损害各方当事人的合法权益和影响执行质效。

3.坚持“意思自治”原则。关于居住权应当有谁提起的问题,对此问题法院不应依职权过度介入。执行法官仅需通过查询居住权的备案登记信息,在处置房产的过程中需要履行相应的告知义务,由相关厉害关系人决定是否主张居住权。例如,由房屋产权人或居住权人提起。关于剔除居住权应当由谁提起的问题,应由申请执行人提出,原因在于当事人意思自治。“从权利自治角度看来,法院无权加以干涉。因为未来涉及考虑到的社会公益,执行法院也无依职权而有任何顾虑的必要”。一旦法院主动介入其中,一定程度上会有以公权力介入私权利救济的嫌疑。

4.坚持“利益最大化”目标。对于是否应当启动该程序,以及什么时间、采取什么方式启动,需要根据案件的具体情况决定。衡量附权拍卖或剔权拍卖房产,可能在不同利益当事人之间产生的不同影响。在居住权人已完成备案登记,并且是在设定抵押或法院查封之前产生的,则具有对抗执行的效力。如果在抵押权设定或法院查封之后,当事人之间达成了居住权合同,则需要对衡量居住权人和申请执行人的利益如何平衡。例如,通过利益衡平,如果确需对带居房产进行拍卖,则在拍卖所得价款中,应预留一部分费用支付给居住权人,以减少拍卖对居住权人造成的损失。当然,居住权人也可以就案涉房产拍卖所得价款主张实体性的权利。

          5:执行阶段对居住权的执行和审查原则

(三)疏而不漏:路径延伸方面

 “居住权作为一种介于物权和债权之间的新型用益物权,既可以避免租住他人房屋产生的不稳定性,又不必如购买房屋所有权需支付高额对价。于此居住权便能对两种彼此冲突的需求予以有效分流”。在此之前,居住权一直被认为是一种人役权,租赁权虽然一定程度上也可以保障弱势群体的居住使用权,但不能否认的是,一些不诚信的债务人,会利用法律的空白与他人签订不规范的租赁合同,对法院的执行工作造成障碍。在今后的执行程序中,不可避免的会出现居住权合同的相关主体,通过恶意串通、滥用异议权以拖延执行程序,以期达到逃避债务之终极目的。在立法层面上应当考虑延伸继续执行范围。

1.案外人异议之诉的启动。根据我国目前的法律规定,案外人提起案外人执行异议之诉,并不会必然导致执行行为的停止,在有限的情况先可能会暂缓执行。因为此项制度并不是需要停止执行的理由。通常的做法是,执行法官需要等待审判部门的法官在对案外人提出的执行异议作出最终结果时,根据结果再行确定是继续执行和是中止执行亦或是终结执行。这里需要区分提出有关居住权异议的主体,如果是居住权人拍卖房产提出实体性异议的,经过审理,法院如认为其异议不能成立进而作出判决的,这里需要说明的是,在司法实践中,这就是所谓的执行异议之诉的前置程序即一般意义上的执行异议。对此,居住权人不服的,可以按照法律规定提起执行异议之诉,或者提起第三人撤销之诉。

2.居住权登记的必要性审查。“在申请人提供担保前提下整个执行异议与异议之诉期间都不得停止执行,从而全方位限缩当事人恶意规避执行的发生概率”。同时,在居住权登记中加强实质性审查,在案件进入执行阶段前,通过法治宣传和新闻媒体宣传的方式对居住权的法定登记事项以及由此产生的法律后果在群众中进行宣传。在案件进入执行阶段后,执行法官亦应当主动查询拍卖房产上是否设立有居住权,亦可另被执行人提供相关的证据,避免在处置完毕后发现附加有居住权进而影响房产的拍卖成交率。

3.虚假居住权的反向规制。对于真实虚构的公民居住权应当有效对抗法院执行的行为,执行法官在经过严格的司法审查后,如认定确实存在被执行人和与其具有特殊身份关系的主体,利用合法形式掩盖非法目的,恶意签订居住权合同,以期对抗强制执行的,应对其给予罚款、拘留等司法惩处措施。同时函告居住权的登记机关,必要是可以将该项情形作为失信的一种新型方式,通过失信系统对相关当事人进行惩戒。

结语

《民法典》在当今社会一直被誉为“社会生活的百科全书”。该项权利因与执行阶段中租赁权有相似的权能属性,在一定程度上可能会给法院的强制执行工作带来一定的阻碍,需要从理论和实践角度予以考虑。例如,不加防范的制度扩展,也可能使居住权成为逃避执行的工具。笔者提出,对于居住权潜在对抗法院强制执行的风险性,例如恶意设立、滥用居住权问题,提出运用利益衡量原则妥善处置涉居住权的不动产,通过构建居住权在执行程序中的审查制度、居住权人提起案外人执行异议之诉制度以及恶意设立居住权的反向规制制度,以期防范居住权在强制执行过程运行过程中可能和必然产生的风险。

责任编辑:时宜晨    


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