近年来，由于国内房地产市场的快速发展及民众法律意识，法律观念的不断提高，涉及到房地产项目的案件越来越多，房地产司法鉴定业务也逐渐增加。由于房地产项目价值量较大，升值空间巨大，并与人们的生活息息相关，各方当事人从各自立场出发对房地产司法鉴定的结果提出异议的情况也不断增加。由此不可避免会出现要求房地产估价师出席听证会或出庭接受质证的情况。因此作为房地产估价机构应高度重视司法鉴定业务，作为估价师要认真履行职责，切实做到客观、公正、公平。

    一、房地产司法鉴定评估的含义

    房地产司法鉴定评估，是指在诉讼活动中，为确定涉及房地产价值或价值减损、相关经济损失等，对房地产的价值或价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断提供相关专业意见的活动。它具有双重性质，首先是一种司法鉴定行为，其次才是房地产价格评估行为。因此，在司法鉴定房地产评估活动中，房地产估价师应当遵循《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定职业规范外，注册房地产估价师有义务就委托人及当事人围绕鉴定评估相关问题提出的质询，给予回答，进行说明和答疑。

    二、实际工作中常见的问题及应对意见

    （一）实际工作中常见的问题

    在实际工作中，送达司法鉴定评估报告后，结论不利的一方当事人往往会对鉴定估价意见提出异议，甚至要求重新鉴定。异议种类一般包括以下几种情况：1、对估价机构和估价师主体资质或资格的异议，如房地产估价机构资质等级，现场勘察人员是否具备注册房地产估价师资格；2、对鉴定机构及执业人员职业操守的异议，如与一方当事人有不正当的交易等；3、对鉴定意见存在重大疏漏或缺失的异议，如鉴定范围遗漏或重复、影响鉴定结论的重大因素未予考虑等；4、对鉴定结论及估价过程提出异议，如评估方法、估价依据和数据来源、估价参数的选取或违反行为规范等。

    （二）应对意见

    就上述情况而言，本人认为在估价过程中要有针对性的开展工作，才可避免在以后听证答疑过程中陷入被动。

    1、针对第一种情况，首先从事司法鉴定的房地产估价机构要具备二级以上资质（包括二级），并且要在各地中院司法鉴定该机构入围名册中，只有同时具备上述条件才能承接相关业务。其次在现场勘查过程中保证有签字估价师到场，拍照留存，并在现场勘查表中签字存档。另外估价人员在现场勘察时必须由法官陪同，双方当事人或其委托律师共同到场，并合影留存，同时在现场勘察表上签字。

    2、针对第二种情况，估价机构及工作人员决不能单独与一方当事人私下接触，当事人提供的资料应当有委托方转交，并做好记录，对于有利益冲突或关联的项目应果断回避。

    3、第三种情况是实际工作中比较容易出现的。由于司法鉴定评估业务的特殊性，一般来说待评估房地产具有存在不同的权利瑕疵，如合法产权不完整，存在租赁被查封等其他它项权利被限制的情况，并且经常出现当事人不配合，甚至故意隐瞒某些重大事项，容易造成在估价过程中出现遗漏或重复计算的问题。针对这个问题，首先要做到和委托方充分沟通，对于每项业务要了解清楚案件背景，明确鉴定估价要起到的作用，基本认清估价对象现状和评估范围。然后结合自身专业知识和行业规范与委托人进行沟通，在委托人出具的委托书中明确估价的目的、估价基准日、估价对象范围及价值类型等基本事项。其次在现场勘查过程中，要拍摄全面反映估价对象外观、内部状况和周围环境及景观照片，并仔细查看核实委托方提供的资料，认真填写现场勘查表，完整记录估价对象范围的事项，要求相关人员签字认可。对于现场勘查后认为有必要补充的资料应及时向委托方提出，以免漏项。

    对于当事双方不配合或故意隐瞒事实等情况，本人认为，委托方有必要统一制定一份《司法鉴定评估风险告知书》，并在选定鉴定机构前，送达当事方签收。以明确告知当事双方应尽的义务和可能会承担的风险。

    另外估价师应当知晓评估对象法律权属对估价结论有重大影响，对估价对象法律权属瑕疵应予以充分的披露。撰写报告时必须将未确定的影响评估结果的事项进行披露，并充分说明本次鉴定评估所依据的特殊的假设限制条件、报告的使用限制、估价对象的实际情况，避免误导报告使用人。

    4、对于第四个问题，是当事人双方最关心的问题。估价结论是非常直观的，告诉当事方鉴定估价对象的价值，它的高低直接影响当事方的经济效益。因此针对最终估价结论及其计算过程，提出异议和质询也是最常见的。针对这一问题，我认为最主要的是估价机构和估价师要注重自身专业技术能力的积累提高。由于司法鉴定评估风险大，因此相对于正常房地产评估应更慎重。相关技术路线，评估方法选取，估价计算过程和数据来源，必须严格遵循《房地产估计规范》、《城镇土地估价规程》等相关行业指导文件，做到有理有据，杜绝“拍脑门”，确保估价计算过程的科学合理，计算结果的准确。估价机构在日常工作中应当强化、完善可比案例及市场信息等资料的动态管理，定期收集、分析、整理相关市场信息，适时提取鉴定估价所需的常用参数，力争做到参数及数据来源有据可查，有市场行情可依，减少主观因素影响。对于估价过程中涉及其他领域问题的，应聘请其行业专家和专业机构进行指导或操作，并在报告中批露予以说明。

    另外房地产估价与工程概预算和市场交易价格不同，他是估算的特定估价目的和价值内涵下的房地产价格。由于各地房地产市场状况不同，相关税费和成本也不同，甚至差距很大。在《房地产估价规范》和《土地估价规程》中，只有对相关技术路线，计算方法的明确规定，对相关参数选取和运用只有相关指导，并无统一标准。因此房地产估价是一个依据科学的计算犯方法结合估价师自身经验，客观与主观相结合的一种价格计算过程。但是在司法鉴定估价中应尽量减少主观因素，保证结论的客观，公正，公平。

    我认为以上几点应保证估价师出席听证会和出庭答疑顺利进行的前提，是估价师在日常工作中应该保持的作风及工作方式。

    三、现场应对及前期准备工作

    房地产司法鉴定估价的完成，不是以提交评估报告为终，这是司法鉴定高于一般房地产估价差异最为显著的方面。虽然实际工作中估价人员出席听证会和出庭答疑的情况不多，但作为估价机构和估价师在接受委托的同时，就要有这种意识和准备。在接到出席听证会或出庭答疑通知后，要迅速和相关委托方及法官取得联系，了解清楚当事人的质疑点和意图，进行有针对性的准备。由于大多数估价师对这种程序不太熟悉，难免会出现紧张情绪，因此出庭前一定做好充足的准备，从资料的准备到穿着形象都要注意。最重要的是要有针对性的准备一份质证提纲，保证我们在质证过程中不慌乱。另外在质证过程中要努力克服现场面对质疑时的紧张和焦虑情绪，一定要充满信心，充满自信，充分展示我们的专业知识。如果自信不足或紧张焦虑，必然会思维迟钝，语言含混，进而影响质证的可信度。在质证的过程中，要采取领过多变的方式，沉着应对来自各方的询问，在熟悉掌握大量客观资料的基础上，阐明鉴定估价报告估价过程和结论的客观性。如果对当事人提问意图不清楚或不明白，不要轻率回答，避免由于人为因素陷入被动。

    四、明确工作目的、尽量化解矛盾、明确质证范围

    对于出席听证会，我认为估价师在保证自身风险的前提下，应该明确出席听证质询的目的。他不是激化矛盾，而是为了缓和化解矛盾。所以在质证过程中，估价师应有耐心，控制情绪，不可激动或与当事人争吵，要尽量用自己的专业知识说服当事人，解决矛盾，达到共同的目的。实际工作中由于当事各方一般只关心鉴定结论，大多并不太清楚报告的使用限制条件及方法，因此估价师在质证过程中应抓住机会，适当普及一下报告的如额度使用方法，提醒当事各方报告的注意事项，避免陷入无休止的纠缠。

    对于法院来说，是否可以要求当事人在听证会前书面列明质证问题。在质证过程中，问题仅限于此范围内，以避免当事人无限制扩大质证范围，影响质证效果。

    以上是我结合自身实际工作对房地产司法鉴定评估听证答疑的一点看法。

    总之房地产司法鉴定估价不同于一般日常评估，作为法定证据直接关系到当事各方的切身利益，也是人民法院能否进行案件审理的依据。做好房地产司法鉴定估价服务，提升司法鉴定公信力是每一位从事房地产司法鉴定估价工作的房地产估价师义不容辞的责任。