案情

2004年4月26日、2005年2月1日，被告人崔某与李某签订协议，将某小区临街五号楼的9号、10号门面房以65万元的价格出售给李某，并收取了购房款。后李某已取得了9、10号门面房的所有权。

2005年5月29日，崔某隐瞒已经将五号楼的9号、10号门面房出售的事实，与被害人韩某签订协议，将五号楼的18至30轴线之间的门面房（包括9号、10号在内）出售给韩某，收取其现金64万元，并约定于2005年10月30日前将房屋交付使用。案发前，韩某已就9、10号门面房的民事纠纷起诉至法院，法院已就该案进行了调解。

2006年1月19日，崔某又与殷某签订协议，将9号、10门面房再次出售给殷某、朱某，并收取现金90万元，约定于2006年5月30日前将房屋交付使用。

审判

法院经审理认为，被告人崔某以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取被害人钱财，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪，判处被告人崔某有期徒刑十年，并处罚金人民币十万元。

评析

本案中，被告人崔某将门面房卖出后，又隐瞒该房已被卖出的真相，与多人签订卖房合同，收取被害人购房款，此行为究竟是民事上的欺诈行为，还是刑事上的合同诈骗行为？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。” 而根据我国刑法第二百二十四条规定“有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。”应当说，一房多卖行为从表面上看均符合以上刑法和司法解释的规定情形，笔者认为，对于一房多卖，不能一概认定为合同诈骗或民事欺诈，而应具体情况具体分析，最关键的是看行为人是否具有“非法占有的目的”。如果能够认定行为人具有“非法占有的目的”，应定合同诈骗罪；如果不能认定，即使被告人采取欺骗手段，也应按民事欺诈处理。

一房多卖案件具有以下特点：一是涉案数额巨大。从目前情况看，房价高昂，一套房动辄几十万，一旦多卖，往往涉案巨大；二是涉及人多。该类案件不仅仅会涉及房屋买卖双方，还会涉及到开发商甚至承建单位及工人等；三是极易引发群体性事件。购房者一般省吃俭用一辈子才一套房子，而且一般是举全家之力，一旦遭遇合同诈骗，尤其是买房者携款潜逃等情形，得不到补偿的当事人会通过各种途径来弥补自己的损失。

如何防止一房多卖行为，笔者认为，一是要完善信息发布制度，建立预告登记制度。一方面，要将开发商的资质状况、信誉度、房屋交易的真实信息及时向社会公布，满足消费者的知情权和选择权，让不法开发商无机可乘。另一方面，要通过预告登记，保障预购者的合法权益。即通过法律手段让预购者对在建或未建成的房屋享有请求权，以确保购房者获得指定的房屋；二是逐步取消商品房预售。对于预售来说，中间有漫长的建设周期，而在此过程中购买的业主又不能立即办证，很难对房屋的产权归属进行查证，这为开发商提供了一房多卖的可能；三是加大对不法开发商的打击力度，让“一房多卖”者有所畏惧，切实维护购房者的权益。