论文提要：
执行过程中抵债受让人对抵债不动产因法院查封提出执行异议，能否排除强制执行，各级法院深受其困。调研相关案件，因立法空白，物权期待权适用范围不清晰，加之规避执行现象频发，涉及执行案件情况多样，导致同案未同判情形发生。从民法自愿原则、以物抵债协议效力与性质以及物权期待权本质三方面剖析，阐述抵债受让人应被纳入物权期待权审查范畴的应然性，就此构建“两类三步四要件”，破解以物抵债执行异议审查困境。第一步（分类）：按照申请执行债权类型分为“金钱债权”与“非金钱债权”；第二步（踩点）：“金钱债权”型依据与“非金钱债权”型参照《执行异议与复议规定》第28条“四要件”审查案件事实；第三步：根据两类申请执行权利特性，审查案外人异议能否排除执行。全文共9953字。
主要创新观点：
1.观点创新：物权期待权适用对象多样，拓宽《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条适用基础为不动产受让人的物权期待权。
2.视角创新：物权期待权是债权向物权转化过程中形成的权利，如质变过程，抵债受让人依有效协议，占有、使用不动产的基础上，积极行使转移登记权利，判定享有物权期待权。
3.方法创新：通过“按类”、“分步”，“踩点”审理技巧，构建“两类三步四要件”，破解审查困境，提升审查效率。
“两类三步四要件”破解以物抵债执行异议审查困境
——以抵债不动产受让人物权期待权为视角
以下正文：
引 言
司法实践以物抵债引发的执行争议日益增多，尤其是以物抵债受让人作为案外人以执行房产被法院查封前受让、占有、使用、受益为由，提出执行标的异议，能否排除法院强制执行，法院间甚至是同一法院对于同类案件裁判结果不一。在无法实现绝对公平的情况下，法律层面至少要实现相对公平，确保以物抵债执行异议同案同判的结果。通过对实务案件分析研究，发现以物抵债执行异议审查规则不清晰及审查要素复杂化。笔者探究以物抵债执行异议相关理论，构建“两类三步四要件”，优化以物抵债执行异议审查路径，目的不仅提升审查效率，更有效平衡申请执行人与案外人之间权益，最大程度实现社会公平。
一、现实之困：抵债异议审查分歧及评析
审判实践以物抵债协议类型多样，本文仅论述抵债不动产受让人依据履行期限届满后达成的以物抵债协议提出执行标的异议，能否享有排除执行的权利。通过选取相关案例，并作出评析。
（一）样本选取：代表性案例呈现共性问题
现我国对以物抵债执行异议审查未作出具体规定，基于目前各级法院对抵债不动产所提异议适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议与复议规定》）第二十八条①。本着对样本代表性和科学性的考量，笔者通过查询中国裁判文书网，搜索关键词“抵债”、“执行异议”、“排除执行”、“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条”，截止2021年7月25日，共筛选出最高人民法院作出的裁判文书17篇，涉及抵债不动产受让人提出执行异议请求排除执行文书16篇，符合《执行异议与复议规定》第二十八条能否排除执行问题文书15篇，其中有13篇是关于申请执行人西藏信托与被执行人龙驿公司借款合同纠纷案，事实认定与审查理由均相同。
（二）样本解读：“同案未同判”两种观点分歧
鉴于对法条理解不同，抵债不动产受让人符合《执行异议与复议规定》第二十八条规定的适用情形，能否享有物权期待权排除强制执行，最高人民法院对该问题存在迥然不同的两类裁判，归纳为以下两类观点。
1.“肯定说”：抵债受让人符合《执行异议与复议规定》第二十八条规定的适用情形，属于一般买受人的范畴，享有排除强制执行的权利。该观点认为，以物抵债双方当事人本着自愿、合法原则，通过协商签订有效书面合同，终止先前的借款合同关系，将借款债权债务关系转化为以物抵债权利义务关系，以物抵债权利人享有抵债标的物的交付并移转所有权的请求权，能够排除法院强制执行所涉财产的权利（见表1）。
2.“否定说”：即使抵债受让人符合《执行异议与复议规定》第二十八条规定的适用情形，也不享有物权期待权，不享有排除强制执行的权利。该观点认为，对登记在被执行人名下的不动产提出异议的适用基础为无过错买受人的物权期待权，之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是，物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现，故抵债受让人不属于物权期待权的保护范围，不能对抗法院的强制执行（见表1）。
表1：以物抵债执行异议案例样本分析表
（三）样本评析：“肯定说”审查条件应细化
从上述统计分析来看，不能仅以抵债受让人不是真正的房产买受人，而片面否定此类权利人的适用情形，法院应适用《执行异议与复议规定》第二十八条裁判以物抵债执行异议案件，应将抵债不动产受让人纳入物权期待权保护范围。但是，不能认定所有签订购房合同的当事人均为合法买受人，这不仅造成虚构债权债务的情形，且在很大程度上导致逃避执行情况发生，故应当探究抵债不动产受让人享有物权期待权的适用条件，细化排除执行的审查要素，规范以物抵债执行异议审查标准。
二、困境检视：抵债异议审查困境原因剖析
通过调研相关案例，审判实践出现同案不同判的审查困境，综合分析，对以物抵债执行异议审查困境原因作以下剖析。
（一）审查规则不清晰
1.立法空白致异议审查无规可依。案外人执行异议是指执行案件当事人以外的第三人，对执行标的主张阻止执行的实体权利，请求对该标的停止执行而向执行法院提出的实体异议。②抵债不动产受让人依据以物抵债协议，对法院执行房产主张实体权利，能否排除强制执行，我国现行立法及司法解释均未就此类问题作出明确规定。虽最高人民法院72号指导性案例对以物抵债性质及效力作出一定程度的认定，但涉及申请执行债权与案外人抵债债权两种权利竞合，仍无明确的适用规则，无法真正解决难题。
2.理解差异致异议认定同案未同判。抵债不动产受让人能否适用物权期待权保护制度排除法院的强制执行？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》对此问题持回避态度，未明确抵债受让人能否适用《执行异议与复议规定》第二十八条判断是否享有物权期待权排除执行。这主要源于学理界未明晰物权期待权的适用对象和以物抵债协议的性质及效力，导致能否将抵债不动产受让人纳入物权期待权保护范畴不得而知。最高人民法院原本拟将抵债受让人纳入物权期待权人的保护对象，但不少法院反映，实践中以物抵债的问题比较复杂。后因未达成一致意见，未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。③
（二）审查因素复杂化
1.虚构债务引发规避执行现象频发。实践以物抵债情形较为复杂，不乏涉及恶意串通虚构债务问题。以物抵债协议属于民法主体意思自治领域，不存在公权力的监管，法院审查时无法判断双方合意的真伪。在执行过程中，案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间，以享有抵债不动产的登记请求权和物的交付请求权为由，向执行法院提出异议，排除其他债权人强制执行，扰乱执行秩序。因目前尚无鉴定确切时间的技术，且抵债又无需再支付对价，因而，在没有制定明确审查规则的情况下，法院认定的债权受偿顺序可能背离事实。
2.“一物多抵”引发法律适用的困境。《执行异议与复议规定》第二十八条对申请执行的债权做了限制性的规定，仅赋予了一般买受人在申请实现的债权属于金钱债权的情形下，享有物权期待权。但以物抵债引发的社会纠纷还涉及同一抵债不动产被抵偿多个债权人，此种情况能否类推适用上述条款。譬如，多个债权人依据以物抵债协议均向法院提起诉讼，导致多个执行依据均确定被执行人交付抵债不动产，此种物的交付请求权的竞合如何审查、判定，亦是需要解决的问题。
三、理论融贯：抵债异议排除执行应然性分析
为解决立法空白，可拓宽法律适用范围。我国以物抵债执行异议涉及的理论或实务已形成一定处理模式。从民法自愿原则、以物抵债协议效力与性质以及物权期待权本质三方面剖析，阐述抵债不动产受让人依据《执行异议与复议规定》第二十八条应被纳入物权期待权审查范畴的应然性。
（一）自愿原则为合法有效抵债协议奠定法理基础
以物抵债协议属于民法主体意思自治领域，自愿原则是《合同法》中意思自治的扩展和进一步抽象。④
1.自愿原则是抵债协议目的变更的先决条件。依法成立并生效的以物抵债协议，充分体现了民法中的自愿原则，是民事主体基于自己内心的真实意愿，独立自主地决定民事法律行为，变更民事法律关系，由基于借款所形成的原债权债务关系，转变为以房抵债协议中的权利义务关系。
2.自愿原则保障抵债双方权利义务实现。遵循民法自愿原则的前提下，合法有效的以物抵债协议，不仅要求民事主体自觉履行约定的义务，而且同样保障双方民事主体的权益。体现在《民法典》合同编第465条，依法成立的合同，受法律保护。债权债务双方签订以物抵债协议，基于双方自愿，已变更为房屋买卖合同权利义务关系，应当被赋予享有物权期待的权利。
3.合法有效抵债协议不涉及自愿原则蕴含限制规定。只有在民事主体违反法律规定、合同约定又拒不承担法律责任时，国家司法机关才依法强制介入。⑤法律对于自愿原则的限制，仅限于不得违反公共利益和法律的强制性规范。折射到本文提到的以物抵债协议，双方出于真实的意思表示，在意思自治原则的基础上，双方有权签订合法有效合同，抵债房产权利人有权决定财产的处置，在不违反法律、公共利益、公序良俗的情况下，就不受其他任何机关、团体、个人的非法干预。
（二）以物抵债协议效力及性质决定审查标准
以物抵债，在法律行为的层面，是指当事人达成以他种给付替代原定给付的协议。我国现行法律并未对以物抵债适用的法律规范作出完整的规定，关于履行期限届满后达成的以物抵债协议的效力及性质的认定，可根据以物抵债理论研究、《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神及最高人民法院指导案例加以确认，判定抵债协议是否合法有效，合同目的是否变更，是否建立新的债权债务关系。
1.“诺成合同说”是异议权利认定首要因素。就协议性质的认定，理论界存在两种观点，一种认为属于诺成合同，另一种认为属于实践合同。通说观点采诺成合同说，认为实践合同说成立的基础是传统民法中的代物清偿协议，但在我国现行法并未规定代物清偿制度，当事人又未明确约定以债权人受领抵债物作为成立要件的情况下，应当将以物抵债协议认定为诺诚合同。只要双方就以物抵债达成合意，协议没有效力瑕疵，以物抵债协议就成立并生效。最高人民法院第72号指导案例裁判要旨印证上述观点，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，在不存在法律规定无效的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。
2.“债务更新说”是异议权利认定必备因素。就新旧债关系而言，理论界有“债务更新说”和“新债清偿说”两种学说。在实践中，债务人在履行期限届满后与债权人达成以物抵债协议，目的是通过转让不动产偿还借款，若债权人主张权利，大部分则根据抵债协议提起诉讼，因为此诉更接近实现债权，履行新债能更高效化解债务纠纷。最高人民法院第72号指导案例对债务到期后当事人签订的以物抵债协议的性质和效力作出了表态，采“债务更新说”，认为当事人之间达成变更原债权债务关系的新协议，并使原债权债务关系得以消灭，债权人可以向债务人要求履行以物抵债协议，完成相应物的物权变动。
3.抵债目的变更是异议权利认定关键因素。最高人民法院第72号指导案例对以物抵债协议的缔约目的作出了确认，认为从协议签订背景和缔约目的看，该商品房买卖合同并非为双方之间借款合同的履行提供担保，而是借款借款合同到期后，债务人难以清偿债务时，双方协商通过将债务人所有的商品房出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，合同订立目的亦变更为房屋买卖的合同权利义务关系。
（三）物权期待权适用对象决定审查范畴
物权期待权是排除强制执行的权利类型之一。买受人的物权期待权滥觞于德国，经德国帝国法院 1920 年判决确认。物权期待权是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权期待权具有排除执行等物权效力。
1.保障抵债受让人权益，符合我国物权期待权内在要义。抵债受让人未能获得产权登记的很大原因在于我国登记制度不完善，同物权期待权的设立初衷相同。
我国法律不承认物权行为无因性，采取“债权合意加物权登记”的模式。不动产买卖合同在完成登记之前，受让人尚不能获得不动产的所有权，仅对未来取得不动产物权享有一种期待，这种期待的效力极为微弱，仅为一种单纯期待。如果第三人此时先提出申请，则受让人获得物权的期待就会落空。受我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等影响，虽房屋买卖双方已签订合法有效的合同，但不动产买受人不能及时办理物权变动登记，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所有，不发生物权变动的效果，买受人将承受其他金钱债权人请求就买卖不动产另行变价的风险。最高人民法院针对此种社会问题，制定《执行异议和复议若干规定》第二十八条，赋予一般买受人物权期待权，对不动产买受人在执行程序中予以优先保护。抵债不动产受让人未获得房产所有权的很大原因也在于不能及时进行登记，需要同等程度的保障。
2.保障抵债受让人权益，符合我国物权期待权演变规律。抵债受让人随着法治的演变，被涵盖进物权期待权的保护范畴。
从2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第２条到2011年《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条（后于2020年修正为第14条），再到2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条、29条的细化，直至2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》125条到127条对上述《执行异议复议规定》的补充解释，对受让人的保护已经从商品房消费者扩张到一般买受人。⑪我国物权期待权随着法治的进程做了合理扩张（见表2）。
表2：我国物权期待权保护对象法规对比表
3.保障抵债受让人权益，符合我国物权期待权法律体系。按照体系解释，在适用范围上，执行异议程序审查范畴需同执行实施程序适用范畴保持一致。
在执行程序中，物权期待权主要体现在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、抵押、冻结财产的规定》第十四条⑫，该条文将物权期待权保护对象规定为所有登记财产的买受人，包括以物抵债受让人，且该条文所适用的基本社会环境和制度基础并未改变，社会上仍然存在大量非因买受人的原因而未能登记的不动产。执行程序对物权期待权规定的对象范畴应当统一。因而，抵债不动产受让人应当被赋予享有物权期待的权利，具有提出执行异议排除执行的权利基础，同理，《执行异议与复议规定》第二十八条审查范围应当包含抵债不动产受让人的物权期待权。
综合分析上述法学理论，民事主体遵循自愿原则达成以物抵债协议，在排除合同无效的前提下，双方负有履行合同的义务，合同义务完全履行或大部分履行，且未履行部分属于非因自身原因而无法履行的情况，在此基础上，审查以物抵债协议，确认双方通过合意变更合同内容，变更权利义务关系，变更合同订立目的。此时，抵债受让人符合我国物权期待权设立初衷，无异于一般房产买受人，已不再单纯要求债务人履行还款的意思，具有获得抵债物的真实意思表示，抵债不动产受让人应当被赋予物权期待权，就此提出的执行异议，法院应当依据《执行异议与复议规定》第二十八条进行审查。
四、破解之道：抵债异议审查规则构建
介于已解决以物抵债执行异议法律适用问题，为规范异议审查标准，维护当事人和案外人合法权益，规范执行秩序，防止道德风险，严格适用执行异议程序中对财产权属的审查原则，笔者构建“两类三步四要件”审查法，最大限度提升审查效率（见图1）。
图1：“两类三步四要件”审查流程图
（一）一类：“金钱债权”类
第一步：审查认定申请执行的债权为金钱债权。依据民事执行的形式化原则，只要不动产登记在被执行人名下，债权人就可以申请查封该不动产。⑬法院根据登记主义原则查封被执行人名下责任财产，可能造成增加第三人的负担或者损害第三人的利益。法院需根据《执行异议与复议规定》第二十八条适用基础区分申请执行债权是否为金钱债权，从而认定以物抵债执行异议是否成立。
第二步：审查抵债受让人的实体权利是否真实存在。若申请执行的债权为金钱债权，法院首要审查以物抵债受让人提出的执行异议是否满足《执行异议与复议规定》第二十八条所确定的四要件。（1）准确审查以物抵债受让人是否为真正的权利人，查明抵债受让人是否在法院查封之前签订合法有效的书面以物抵债协议。另外，法院在异议审查时，要分析案外人是否为自己的利益提出执行异议，就以物抵债受让人的角度出发，因执行法院无权改变私权的合法约定，若存在真实的以物抵债协议，真正权利人即为抵债受让人，享有提出执行标的异议的权利。（2）查明抵债受让人是否在法院查封前已合法占有抵债标的物，即抵债受让人是否对抵债房产已行使管理和支配的权利。抵债受让人负有证明责任，需提供证据证明其在查封前合法占有，已办理房屋入住手续，已向物业公司缴纳物业费等。（3）审查抵债数额与房屋价值是否一致，若抵债数额低于房屋价值，是否补足差额，或有无按照法院要求交付剩余价款。（4）查明以物抵债受让人产权未过户是何种原因导致，抵债标的物未办理过户登记是否在于以物抵债受让人的自身原因。
第三步：审查抵债受让人实体权利是否能够排除执行。我国现行法律承认物权期待权具有排除强制执行的效力，法院需严格审查抵债受让人享有的物权期待权是否真实存在。人们称期待权是未来要取得的权利的“预先效力”，是权利内容在原权利人和期待人之间的一种分配。⑭我国学者申卫星认为“期待权兼具物权和债权的特点，是一种介于物权和债权之间的权利，一方面缺乏物权的独立性，受到标的合同解除无效的影响，不能算是真正的物权，另一方面期待权具有对抗合同相对人和第三人的效力，这点为债权所不具备的，它是一种物权化的债权或效力扩张的债权。⑮笔者看来，物权期待权是债权向物权转化过程中形成的权利，虽兼具物权和债权的特性，但又区别这两种权利，就如同一个质变过程，即抵债受让人满足某种条件时，才能发生质变结果，达到享有物权期待权排除执行的标准。笔者认为，抵债受让人仅签订以物抵债协议，尚不能认定享有物权期待权，但在签订以物抵债协议的基础上，合法占有且作出将债权转化为所有权的行为，即积极地行使登记的权利，可认定抵债受让人享有物权期待权，故在金钱债权执行中，需查明抵债受让人是否在法院查封前已积极行使变更登记的权利（见图2）。遵循执行异议审查程序以形式审查为原则、实质审查为例外的审查制度，考虑到抵债受让人已历经原债权得不到偿还的可能，故认为抵债受让人应承担更高债权无法实现的风险。若抵债受让人在协议约定的期限内，债务人未配合受让人转移所有权，办理物权登记，抵债受让人应依法通过提起诉讼等方式行使物权登记请求权，并通过法院强制执行来完成物权变动，此时方可认定抵债受让人已积极地行使登记的权利。若非如此，则应视为“买受人的自身原因未办理过户登记”，仍为普通债权，不能排除强制执行。
图2：以物抵债受让人权利演变图
此外，建议审查依抵债受让人请求作出给付裁判的时间是否早于抵债不动产被另案查封的时间，若早于被查封的时间，即符合上述“抵债受让人已积极行使登记”的审查要件，否则，基于查封的效力所及，不能排除执行，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，提起执行异议之诉，经三方全面行使辩论权及处分权后，具体认定是否应当排除执行。
（二）二类：“非金钱债权”类
第一步：审查认定申请执行的债权为非金钱债权。若抵债受让人依据抵债协议提起诉讼，并申请强制执行，请求债务人交付抵债标的物，对于该类非金钱债权的执行，作为案外人的另一抵债受让人能否对抗执行。“一物多抵”情况复杂，只有在确定多重抵债中多个抵债受让人履行顺位的基础上，才能判定抵债受让人的权利顺位。
参考《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条⑯“一房数卖”审理规则，履行顺位最直接客观的标准是抵债履行情况，即反映在协议履行的款项、交付、登记等方面，可参照《执行异议与复议规定》第二十八条四要件判断履行情况。
第二步：审查抵债不动产被谁现实占有。在不动产多重买卖处理规则中，合法占有要素排在首位，原因在于签订多个合法有效的买卖合同且未转移登记的情况下，合法占有不仅具有次于登记的效力，更能体现出卖人对已占有房屋的买受人履行程度更高。抵债协议类似于买卖合同，合法占有依然具有非常重要的现实意义，应是多个抵债协议中履行顺位考虑的首要因素。（1）若案外人未合法占有抵债标的物，无论其是否取得另案生效法律文书，因不享有物权期待权，不能对抗执行。（2）若案外人合法占有抵债标的物，此时需区分案外人是否依据另案生效法律文书提出执行异议。
第三步：审查案外人是否持有另案生效法律文书。以物抵债可能涉及虚构债务，单凭“占有”要素不能直接判定是否应当排除执行，需考量案外人是否非因自身原因未办理过户登记。因抵债受让人需承受更高债权无法实现的风险，应积极行使转移登记的权利，客观标准则体现在案外人是否持有另案生效法律文书。确定该标准的原因还在于，生效法律文书具有既判力，对抵债事实作出一定的审查与认定，如借款数额、抵债签订时间、协议履行情况等，持有另案生效法律文书的案外人对真实抵债事实的证明力要高于未持另案生效法律文书的案外人。
若案外人未持有另案生效法律文书，对比申请执行人，表现在其主观上未积极行使转移登记的权利，不享有物权期待权，应承担更高的债权无法实现的风险，不能对抗执行。
若案外人持有另案生效法律文书，需具体审查申请执行人与案外人的抵债数额是否符合抵债物价值或是否补足差额，以及抵债协议签订具体时间。（1）若案外人抵债价值不对等且未补足差额，不能对抗执行。（2）若案外人抵债价值对等或补足差额，且协议签订时间早于申请执行人协议签订时间，案外人享有排除执行的权利，相反，若案外人抵债价值对等或补足差额，但协议签订时间晚于申请执行人协议签订时间，不能对抗执行（见图3）。
图3：“一物多抵”案外人执行异议审查思维导图
结 语
通过“按类”、“分步”，“踩点”审理技巧，构建“两类三步四要件”，破解以物抵债执行异议审查困境，严格把控抵债不动产受让人能否享有物权期待权排除强制执行问题。建议立法机关在考虑适用主体、审查内容、权利性质等因素基础上，制定相关的法律法规及司法解释。建立民事执行程序以物抵债虚假诉讼审查机制，防范被执行人逃避执行情形发生。除此之外，在我国公示登记的行政制度下，建立以物抵债备案登记制，不仅利于权利公示，维护社会稳定，而且便于法院审查，明确权利顺位，从而实现法律效果与社会效果、法理与情理、公正和效率的有机统一。