住房问题关系人民安居乐业和社会和谐稳定，依法妥善审理好房屋买卖合同纠纷案件，是人民法院坚持围绕中心服务大局、强化司法为民宗旨的重要体现。2020年以来，焦作两级法院深入贯彻习近平法治思想，充分发挥司法审判职能作用，及时向政府相关部门发出司法建议，主动防范化解了重大风险，积极保障购房群众切身利益，持续推动了我市房地产行业经济持续、健康发展。为引导社会公众了解法律适用和运行规则，维护焦作地区商品房交易秩序，加快建设中国式现代化焦作，积极发挥法治服务营商环境、助推经济良性快速发展的有益作用，焦作市中级人民法院制作了《2020年1月——2024年6月焦作市房屋买卖合同纠纷审判白皮书》。
第一部分 房屋买卖合同纠纷司法审判工作
一、抓好专业审判，认真审理好每一起房屋买卖案件
审理好各类诉讼案件是人民法院的第一要务和职责。基于房屋买卖合同纠纷案件数量大、涉案人数多、社会影响广的实际情况，焦作市中级人民法院聚焦人民群众对高效、便捷、权威解决纠纷的司法需求，进一步发挥审判职能，整合司法资源，推行专业化审判工作模式，对于本院受理的一审案件和全市房屋买卖合同纠纷二审案件，统一指定到环境资源审判庭，组建专业化审判团队，实行集中审理。各基层法院在内设机构改革需要精简部门的情况下，严格按照焦作市中级人民法院要求，紧密结合工作实际，同步开展房屋买卖合同纠纷案件专业化审判机制建设，采取建立专业审判团队、指定专门审判人员等方式，对房屋买卖合同纠纷案件实行集中、归口、统一审理。
2020年以来，全市两级法院共审结房屋买卖合同纠纷案件5689件，占全部民事诉讼案件的2.85%，占合同类纠纷案件的4.44%。其中，各基层法院审结4998件，市中级法院审结691件。解放、山阳、中站、马村四城区法院审结2640件，其他六县市法院审结2358件。
审结案件当中，开发企业与购房人之间的房屋买卖合同纠纷案件有4042件，个人之间的二手房买卖合同纠纷案件有828件，涉及房地产中介机构的房屋买卖合同纠纷案件有163件。
从年度来看，全市法院2020年审结房屋买卖合同纠纷案件1533件，2021年审结1284件，2022年审结1487件，2023年审结1156件，2024年1-6月审结229件。通过对比近十年的数据发现，2015年以后我市房屋买卖合同纠纷案件数量持续增长，2019年达到高峰，此后开始转向，整体上呈下降态势。
二、统一法律适用，兼顾群众权益维护和护航经济发展
商品房买卖合同纠纷是一种常见的房屋买卖合同纠纷，既关乎人民群众的住房切身利益，又关乎房地产经济的持续发展。该类纠纷容易形成系列诉讼，具有群体性、多发性等特点。如何在维护群众合法权益的同时兼顾房地产企业的持续发展、保障社会经济大局稳定，是商品房买卖合同纠纷案件司法审判工作必须考虑的一项重要内容，案件审理必须要从政治上看、从法律上办，以多个维度、标准衡量，切实做到政治效果、法律效果、社会效果的有机统一。五年来，焦作市中级人民法院对房屋买卖合同纠纷案件持续进行深入调研，认真探索司法规律，全面总结司法经验，紧密结合最高院、省法院相关裁判指导意见，努力统一法律适用，推动形成统一、协调、一致的裁判标准和裁判尺度。在交房标准争议方面，注重质量合格等实质条件，不偏重质量保证书等非实质性违约内容。在逾期交房和办证违约金数额争议方面，严格按照当事人意思表示执行、原则上不予调整等。在合法权益平等保护方面，保护购房人的合法权益但不过度保护，惩戒开发企业的非法行为但不过度惩戒，合理平衡开发商和购房人的利益。坚持善意文明审判，避免违约企业因诉讼陷入困境，因巨额赔偿不能持续经营，反而不利于购房群众根本、整体利益的实现。全市法院通过案例指引、当事人调解、发改案件点评、条线指导、企业走访等多个渠道和多种方式，公开、持续宣传贯彻上述司法理念和裁判标准，引导当事人正确、理性面对和处理诉讼矛盾，促进矛盾纠纷的妥善化解，在全市形成了良好的诉讼秩序和审判理念。在房地产行业低迷、房地产企业违约风险增大的形势下，全市法院对房屋买卖合同纠纷案件实行专业化审判的举措，很好防范了一大批系列诉讼案件的形成，有效遏制了房屋买卖合同纠纷案件数量连年快速增长的趋势，于2019年扭转了房屋买卖合同纠纷案件高位运行的局面，既维护了广大购房群众的合法权益和房地产市场的正当交易秩序，又护航了我市房地产经济的健康发展。
三、调解与判决并举，妥善化解房地产领域矛盾纠纷
住房问题既是民生问题，也是稳定问题。房屋买卖合同纠纷案件涉及群体切身利益，涉案人数多，社会影响面广。诉讼当中，购房群众利益诉求强烈，期望值高，对立情绪激烈，处置不当容易激化矛盾，甚至可能引发群体性事件，严重影响社会稳定。在司法程序当中，通过案件的办理，把群众最关心、最直接的住房权益保障好，把矛盾双方的心结打开，实现审理一案、治理一串、安宁一片，是该类案件最佳的审判效果。围绕案结事了的司法办案目标，全市两级法院坚持调解和判决相结合，利用开庭、勘验现场、听取当事人意见、会见律师等一切机会组织开展调解工作，与各方当事人沟通、协调，在确保不发生法律风险的情况下大力促成当事人和解、谅解，有效降低当事人诉讼成本，妥善化解房屋买卖合同纠纷，减缓、降低房地产经济下行给相关行业带来的冲击和影响。五年来，房屋买卖合同纠纷案件共计调撤3009件，占已审结案件的53%，超过一半的案件以当事人达成和解、撤回起诉或者上诉的方式结案。各基层法院审结的4998件一审案件中，调解撤诉2865件，占比57%，不服一审判决上诉656件，上诉率仅13%；656件二审案件当中又有137件得以调解或者撤诉。
这些数据显示，全市两级法院坚持调解与判决并举，妥善化解了一大批房屋买卖合同纠纷，握手言和、梦圆安居成为了房屋买卖合同纠纷案件审理当中的一幅和谐画卷。
五年来，焦作市房屋买卖合同纠纷审判工作有力保障了广大购房群众的合法权益，保障了房地产经济的持续健康发展，取得了实实在在的成绩。但是，与社会各界特别是购房群众的期望相比还存在着一定的差距，提升审判质效、让人民群众感受到公平正义还有很大的提升空间，司法为民永远在路上。目前，经济下行态势给房地产行业发展带来了极大挑战，人民法院肩负的化解房地产领域诉讼矛盾、服务党委经济社会工作大局的司法审判任务不断加重。下一步，全市法院将在新一届党组的坚强领导下，踔厉奋发，砥砺前行，不断提升司法能力，改进司法工作，切实把房屋买卖合同纠纷案件司法审判工作推上更高水平。
第二部分 关于房屋交易和房地产行业发展的司法建议
一、房地产企业要转变观念，修好内功，合规经营
我市房地产开发企业要尽快适应行业发展新形势，借鉴经验教训，摒弃粗放经营模式和短线发展思路，坚决走内涵式企业发展道路，更加突出地加强企业法治建设，将审批、销售、建设等全部开发经营活动纳入到法治化轨道，加强合规管理，树立诚信依法经营理念，不断提升自身管理能效和服务水平。要注重一手抓销售，不断强化购房人权利保护观念，规范销售宣传行为，把高品质的服务体系作为开发经营的重要内容，提振市场信心；同时要一手抓管理，加强决策风险管理，强化开发建设与营销的协调，防范经济和法律风险，提升企业核心竞争力。
二、购房群众要提高法律意识，防范风险，依法买房
房地产交易市场领域的法律风险主要是合同效力风险和合同履行风险，广大群众因为欠缺建筑技术、房屋质量、法律法规等相关专业知识，风险防范和处理能力较差，容易轻信熟人介绍和承诺，陷入低价陷阱。而在商品房买卖市场，个别开发商推介的低价商品房往往是以违反行政法规为代价换取的低成本商品房，而违反用地、规划、建设等行政法规的商品房很难通过行政审批，工程竣工、预售许可、房屋交付、产权办理等都难以如期实现，甚至不能实现，存在着严重的产权隐患、诉讼风险，购房者一旦贸然认购，其合法权利往难以得到有效保障。在二手房买卖当中，存在着产权不明、卖房人转嫁风险、不正当转移财产等经济和法律风险，稍有不慎就可能会出现钱房两空的状况。因此，提醒广大购房群众一定要提高法律意识和风险意识，在购房前一要系统了解购房政策、房屋和土地权属情况，二要注意审查开发商的信誉、经营能力和项目的行政许可手续以及二手房出卖人的信用、信誉等情况，三要注意核实宣传广告、口头承诺的真实性，保存证据。在签订合同时要依法依规按照网签等法律规定的程序进行交易，坚决不买没有预售许可证的房屋，不买手续不齐备的房屋，不买被查封、被抵押的房屋，切实守好钱袋子，避免经济遭受损失。
三、行业协会要发挥统筹职能，凝聚力量，共克时艰
房地产行业协会等相关组织要切实履行好行业自律职能，加强行业经济调研，勇于担当社会责任，对行业规范落实情况进行实质化、常态化的监督检查，设立必要的制度约束和行业惩戒，通过行业自律制度建设、诚信经营倡议等措施和手段，切实强化行业诚信建设，积极引导房地产企业合规经营，促进开发企业科学管理、健康发展、守约重信。特别是在房地产经济下行、面临严重经营困难的形势下，行业协会更要有所作为，以共克时艰、共创辉煌为己任，联系、协调各房地产企业，充分发挥行业协会沟通政府、协调会员关系、代表行业地位和作用的优势，凝聚力量、互相帮扶，携手把房地产经济进一步做实、做强、做大，培育一批抗风险能力强、持续经营能力强的企业，为我市经济发展贡献新的力量。