【问题提示】

股东于公司成立前以个人的名义签订用于公司经营性用房的租赁合同的行为如何定性？

【要点提示】

股东于公司成立前以个人的名义签订用于公司经营性用房的租赁合同，公司成立后以公司名义签订终止租赁合同，其中一股东为公司所欠租金做担保，所欠租金由公司承担，作担保的股东承担担保责任。

【案例索引】

一审：河南省山阳区人民法院(2008)山民初字第784号(2009年7月1日)

二审：焦作市中级人民法院(2010)焦民二终字第41号(2010年1月4日)

【案情】

原告 焦作奥斯卡影院

法定代表人 任红非

被告 刘广建

被告 闫建国

山阳区法院经审理查明：2003年7月2日，原告焦作奥斯卡影院（以下简称影院）与刘广建、闫建国签订房屋租赁合同一份，合同约定：影院同意将其拥有产权和处置权的焦作商业街402号房，租赁给刘广建、闫建国经营使用；租赁期限为2003年7月2日至2006年7月1日；租赁物用途为营业用房（图书经营），租金为每年100000元。2006年3月13日，刘广建代表焦作市阳光书店有限责任公司与原告达成协议，协议约定：原房屋租赁合同终止；乙方（焦作市阳光书店有限责任公司）在2006年5月31日前停止营业，除计算机系统和书籍、书架撤出外，其他物品、装修必须完好无损留给甲方（影院）；乙方所欠租金除实物顶账外，剩余3万元在2006年5月15日前分三次付清（2006年3月14日首付1万元，2006年4月14日付1万元，2006年5月14日付1万元）。逾期不交，依法每天按应交租金的千分之二交纳违约金等。2006年6月10日，焦作市阳光书店有限责任公司与刘广建分别给影院（出具欠条一份，焦作市阳光书店有限责任公司出具的欠条载明：“今欠焦作影院房租共计贰万肆仟元整，所欠房租3个月还清。”刘广建出具的欠条载明：今欠原焦作影院（现奥斯卡影院）房租共计贰万肆仟元整，所欠房租3个月还清，如不能按时还清，本人承担一切责任”。经焦作市文化局决定，原焦作剧院于2005年3月24日更名为“焦作奥斯卡影院”。焦作市阳光书店有限责任公司成立于2003年11月4日，经营期限为2003年11月4日至2006年11月3日，企业类型为有限责任公司，自然人股东为刘广建、闫建国，法定代表人为闫建国，住所地位于影院租赁给刘广建、闫建国的焦作市商业街A座402号，该公司2007年未年检。

原告焦作奥斯卡影院称，2003年二被告刘广建、闫建国为开办焦作市阳光书店有限责任公司，租赁影院位于焦作商业街402号房屋，租期从2003年7月2日至2006年7月1日。2006年3月13日，双方决定终止租赁合同，经结算，二被告仍欠原告租金24000元，被告保证在2006年9月10日前付清，但时至今日，被告仍分文未付。根据以上事实，二被告欠交原告租金事实清楚，证据确实充分，在约定的期限内未还，实属违约，为此二被告应立即支付所欠的租金并承担违约责任。请求法院依法判令二被告支付租金24000元及违约金6937.5元（暂计算到2008年3月20日，其后按万分之五计至实际支付完结之日）；本案诉讼费用有二被告承担。

被告辩称，1、所欠房租是由于历史原因造成的，原告的房屋经常漏水，造成经济损失； 2、因欠交房租，原告单方把书店的门关闭；3、原告起诉主体错误，原告应起诉焦作市阳光书店有限责任公司，不应起诉二被告；4、原告起诉已超过诉讼时效。

【审判】

山阳区人民法院认为：影院与刘广建、闫建国签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照合同的约定履行。刘广建、闫建国作为房屋租赁合同的一方当事人，应承担向影院支付租金的义务。影院提交的协议书中双方就房屋租赁合同的效力问题及所欠租金的支付进行了重新约定，在法律性质上该协议应为一个新的债权债务合同，应适用普通诉讼时效。影院提交的两份欠条在协议书的基础上将支付租金的最后期限延至2006年9月10日，本案的诉讼时效应从2006年9月10日起按两年计算，刘广建、闫建国称影院起诉已过诉讼时效，本院不予采信。刘广建称其与影院签订协议及出具欠条的行为系职务行为，应由焦作市阳光书店有限责任公司承担支付租金义务，但因焦作市阳光书店有限责任公司并非房屋租赁合同的一方当事人，且该公司仅有的两位股东即为刘广建、闫建国，而该公司2005年后未进行年检，从保护债权人的合法权益出发，刘广建的此项抗辩理由本院不予采信。闫建国称其对刘广建签订协议书及出具欠条的行为并不知情，但刘广建在庭审中已经陈述上述行为系职务行为，既为职务行为，作为公司法定代表人的闫建国不知情不符合常理，本院对此不予采信。综上，影院要求刘广建、闫建国支付租金24000元并每天按应交租金的万分之五支付违约金（低于协议书约定的日千分之二）的诉讼请求，事实清楚，证据确凿，本院依法予以支持。判决如下：刘广建、闫建国于本判决生效后三日内支付焦作奥斯卡影院（原焦作剧院）租金24000元及违约金（违约金自2006年9月10日起按日万分之五计算至实际付清之日）。

一审判决后，被告刘广建、闫建国均不服提出上诉。

刘广建上诉称：1、2003年3月，刘广建代表焦作市阳光书店有限责任公司与影院签订房屋租赁协议，在签订协议时要求签订十年以上的协议，但影院称其权利只能签三年，期满后可以续签，刘广建认为影院为文化局下属单位，具有较高的可信度，也就没有考虑过多，随代表公司签署协议。协议签订后，公司投入一百多万元进行了装修。到了第二年，房屋大面积漏雨，致使公司不能正常营业，但影院以各种理由搪塞或置之不理。2005年，影院经理称上级领导要求增加放映厅需解除合同，刘广建提出强烈反对意见，影院经理称如果你们坚持执行合同，我们让你经营不下去。随后，公司的经营场地大门锁晚上被塞入铁丝。大门玻璃被砸，屋顶漏雨愈加厉害。到了2006年春节后，影院又一次锁公司大门，公司被迫同意影院提出的提前终止合同的要求。由于影院一直扣留公司的货物不让搬，公司在万般无奈的情况下，并在影院口头承诺刘广建所出具欠条只是一个例行手续，绝不追要的情况下，与影院签订了“提前终止房屋租赁协议”和“抵账协议”以及刘广建被迫出具的“欠条”。《中华人民共和国民法通则》第58条第3款规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的，属于民事行为无效”，而原判有意忽略这一事实，有失公允和法理不容。2、从原判的表述完全可以证明影院房屋租赁纠纷是和焦作市阳光书店有限责任公司间的纠纷，刘广建只是焦作市阳光书店有限责任公司的工作人员，影院起诉主体完全错误。3、原判混淆“债务纠纷”性质，本案双方当事人包括一审法院都认为是房屋租赁纠纷，但原判认定影院提交的协议书中双方就房屋租赁合同的效力问题及所欠租金的支付进行了重新约定，在法律性质上该协议应为一个新的债权债务合同，应适用普通诉讼时效，而《中华人民共和国民法通则》第138条第3款规定“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年”。

闫建国上诉称：影院起诉诉讼主体错误，从原判的表述，因影院房屋租赁纠纷是和焦作市阳光书店有限责任公司间的纠纷，而影院起诉作为自然人的闫建国毫无任何法律依据。原判在毫无任何证据和法律依据的情况下定义了明显偏袒影院的所谓“新的债权债务合同”的性质。原判混淆了“债务纠纷”性质，对闫建国的判决自相矛盾。

焦作中院经审理查明的事实与原审法院一致。

焦作中院认为：虽然刘广建、闫建国以个人的名义与影院于2003年7月2日签订了房屋租赁合同，但该房屋是用于焦作市阳光书店有限责任公司的经营活动，且影院与焦作市阳光书店有限责任公司于2006年3月13日签订了终止房屋租赁合同的协议，焦作市阳光书店有限责任公司于2006年6月10日出具了欠影院房租的欠条，由此可见，可以确认本案中房屋租赁合同民事法律关系的主体是影院和焦作市阳光书店有限责任公司，应向影院支付租金的义务人是焦作市阳光书店有限责任公司。刘广建于2006年6月10日给影院出具条据，承诺如不能按期还清欠款，本人承担一切责任，从刘广建出具的条据的内容来看，该条据具有保证的性质，在焦作市阳光书店有限责任公司不能按时偿还所欠房租的情况下，刘广建应承担连带清偿责任。闫建国虽然是焦作市阳光书店有限责任公司的股东，在其个人没有支付租金的意思表示的情况下，其作为自然人对公司的债务没有偿还的义务。《民法通则》规定延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，首先本案不存在拒付租金的情形，其次焦作市阳光书店有限责任公司在2006年6月10日同意在三个月内还清所欠房租，也不存在延付租金的情形，第三刘广建也承诺如不能按时偿还，本人承担一切责任，同样也不存在延付租金的情形，因此本案不应适用诉讼时效期间为一年的规定，而应适用民法通则关于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年的规定，本案诉讼时效应从2006年9月11日开始计算，因此影院的权利主张并未超过诉讼时效期间，刘广建、闫建国上诉所称的影院的主张超过诉讼时效期间的理由不能成立。影院要求刘广建支付租金的诉讼请求本院予以支持，但要求闫建国支付租金的理由不当，该诉讼请求本院不予支持。

综上，原判认定事实清楚，判决刘广建支付租金及违约金是正确的，但判决闫建国支付租金及违约金不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二款之规定，判决如下：

一、撤销山阳区人民法院（2008）山民初字第784号民事判决。

二、刘广建于本判决送达后三日内支付焦作奥斯卡影院（原焦作剧院）租金24000元及违约金（违约金自2006年9月10日起按日万分之五计算至实际付清之日）。

三、驳回焦作市奥斯卡影院的其他诉讼请求。

【评析】

本案存在诸多法律问题：

一、租赁合同的民事法律关系的主体。关于合同一方为焦作奥斯卡影院无异议，但另一方是刘广建、闫建国还是焦作市阳光书店有限责任公司，存在不同观点。

二、租金给付责任如何认定。在双方协议终止租赁合同后，焦作市阳光书店有限责任公司和刘广建就租金给付分别给焦作奥斯卡影院出具了欠条，那么租金的给付责任应由公司承担还是刘广建个人承担？

三、本案诉讼时效是否已过。按照我国《民法通则》的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，而焦作奥斯卡影院起诉时距租赁合同终止已逾时一年。

针对以上法律问题，笔者的观点和理由如下：

一、本案租赁法律关系主体应为焦作奥斯卡影院和焦作市阳光书店有限责任公司。

在租赁合同签订时，承租方确实是刘广建与闫建国；而在终止合同协议书中，承租方变更为焦作市阳光书店有限责任公司，此后该公司也为奥斯卡影院出具了欠条，由此可认定双方在合同终止时协议变更了合同主体。

本案该问题已有论定，但所暴露出的法律问题值得我们研究和探讨。关于公司设立过程中，发起人为设立公司进行的必要的法律行为，在公司成立后后果是否由公司承担的问题，目前公司法及其解释并无相关规定。本案中，根据公司法规定，经营场所是公司成立应当具备的条件；刘广建和闫建国作为公司仅有的两位股东，为公司经营而以个人名义签订的房屋租赁合同，在公司成立后，应当由公司确认并承担合同义务；否则，会加重发起人的民事责任，同设立公司的目的相悖。

二、关于租金给付责任主体问题。

首先，焦作市阳光书店有限责任公司作为房屋租赁合同的主体应当履行支付租金的义务。

其次，刘广建和闫建国作为股东应否承担支付租金的责任。《公司法》第三条第二款规定：“有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任”，同时该法关于公司设立一节中第二十八条第一款规定：“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自认缴的出资额”，焦作市阳光书店有限责任公司成立于2003年11月4日，股东刘广建和闫建国已足额缴纳各自所认缴的出资额。该法第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。本案中焦作市阳光书店有限责任公司的关于公司经营过程中发生的债权债务即本案所涉及的租金， 2006年6月10日股东刘广建代表公司给出租方出具借条。由此说明股东并不存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的情形，因此，股东刘广建和闫建国对租金不承担偿还责任。

但2006年6月10日，刘广建在焦作市阳光书店有限责任公司给影院出具欠条后也给影院出具了欠条，并且欠条上载明：“今欠原焦作影院（现奥斯卡影院）房租共计贰万肆仟元整，所欠房租3个月还清，如不能按时还清，本人承担一切责任”。该欠条的内容表明刘广建为焦作市阳光书店有限责任公司担保，因没有约定保证方式，依据《中华人民名共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，本案中刘广建应承担连带保证责任。

三、关于诉讼主体问题。

《担保法》第十八条第二款规定：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，参照以上两点，焦作奥斯卡影院可以一并起诉焦作市阳光书店有限责任公司和刘广建，也可以选择只起诉焦作奥斯卡影院或刘广建。本案原告选择起诉刘广建，主张刘广建承担支付租金及利息的请求符合法律规定，刘广建作为诉讼主体适格。

四、本案未过诉讼时效。

双方均针对本案应适用何种诉讼时效问题发表各自主张，笔者认为本案应适用普通诉讼时效即两年的规定。首先，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，而综观本案，并不存在延付租金或者拒付租金的情况。双方协议提前终止租赁合同后，焦作市阳光书店有限责任公司于2006年6月10日出具了欠影院房租的欠条同意在三个月内还清所欠房租，刘广建也出具有保证性质的欠条，说明并不存在延付或拒付租金的情形。其次，正因阳光书店和刘广建出具的欠条，本案欠交租金问题转化为新的债权债务关系，应适用两年诉讼时效的规定。