一、案件基本信息

    1、裁判文书字号：（2011）焦民再一终字第16号

    2、案由：房屋买卖合同及所有权确认纠纷

    3、当事人：申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：白恒兰

    申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：白恒芝

    被申请人（一审被告、二审被上诉人）：白存忠

    被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：马正省

    二、基本案情

    白存忠系白恒兰、白恒芝侄子。白恒兰、白恒芝的父母白金存、艾正英生育白恒兰、白恒芝及白存忠父亲白恒岳。白金存1983年农历四月初七建上房三间。白恒岳原在中国水利水电第三工程局工作，退休后回到桑坡与父母白金存、艾正英共同生活十余年。白金存及妻子艾正英先后于1989年和1998年去世。白恒岳2001年去世。2008年10月12日，白存忠未与白恒兰、白恒芝协商，便将祖遗房产卖给了马正省，双方签订了买卖协议，内容为：买卖房契人白存忠因久住在外，不备还乡，现将自己祖遗宅院一所计上房三间、厢房两间，座北向南长二十九米三五、宽九米二五，东至路、西至路、南至路、北至白荣民，四至分明，愿出卖与马正省名下永久为业，时值人民币贰拾伍万元整，......。之后马正省给付白存忠255000元，其中5000元为房内物品价值。白存忠将土地使用证交给了马正省，马正省接受了房屋，将门上锁。白存忠给马正省出具保证书，保证卖给马正省的房屋与任何人无纠纷，如出现纠纷由其负责，与马正省无关。马正省买白存忠的房屋时征求桑坡村委意见，桑坡村委同意将白存忠所卖房屋的宅院调整给马正省使用。白恒兰、白恒芝2008年10月得知白存忠、马正省的买卖行为后形成诉讼。白恒兰、白恒芝庭审中称白存忠所卖宅院价值35万元，但未提供证据证实。另查明，白恒岳尚有一女儿白娟。

    白恒兰、白恒芝请求法院确认白存忠、马正省之间买卖白金存遗留宅院的合同无效。

    马正省确认其对所购买的房产享有所有权。

    白存忠认为若白恒兰、白恒芝认为白存忠卖房不对，白存忠可向白恒兰、白恒芝道歉，若想分得房款，可以协商解决。

    案件焦点

    买卖合同的效力及购买人马正省是否取得房屋所有权？

    四、法院裁判要旨

    孟州市人民法院一审认为：白存忠与马正省签订的房屋买卖合同所涉及的房屋是白金存所留遗产，白恒兰、白恒芝是白金存的法定继承人，虽然出嫁，但对该房屋仍享有继承权，白存忠出卖房屋时没有取得白恒兰、白恒芝的同意，侵犯了白恒兰、白恒芝的合法权益。但白存忠也系白金存的继承人，白存忠在签订房屋买卖协议时给马正省出具保证书，保证所售房屋没有任何纠纷，白存忠持有宅基地使用证书，该使用证上非白恒兰、白恒芝的名字，马正省也征询了村委意见，签订协议时有包括小队长在内的多名中间人参加，故马正省购买白存忠的房屋时没有恶意，是善意的；马正省购房时协商房价25万元，且已交给了白存忠，白恒兰、白恒芝认为价值35万元，但无证据证实，该价款应是合理对价，即马正省支付了合理的价格；马正省所购房屋虽未办理过户手续，但协议签订后白存忠已将房屋及相关手续交给了马正省，马正省已对所购房屋行使了管理权，该房屋位于农村，目前农村房屋的买卖、转让等变更登记尚不规范。综上，马正省购买白存忠的房屋是善意取得，马正省与白存忠之间的买卖协议应为有效合同，马正省已取得了所有权，该权利受法律保护，反诉要求享有所购房屋所有权的请求，予以支持。白恒兰、白恒芝要求确认买卖合同无效的请求，不予支持，白恒兰、白恒芝可向白存忠主张权利。白恒兰、白恒芝的请求是确认马正省、白存忠的买卖合同无效，马正省是买卖一方，白恒兰、白恒芝将马正省列为被告并无不当，马正省已提起反诉，马正省称其作为被告不适格的主张不予采纳。白恒兰、白恒芝称马正省的反诉不宜与本案合并审理，理由不足，不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，孟州市人民法院作出（2009）孟民初字第248号民事判决：1、驳回二原告白恒兰、白恒芝的诉讼请求；2、被告马正省对购买白存忠的房屋享有所有权。

    白恒兰、白恒芝不服一审判决上诉称：白存忠在没有征得其余共有人同意或授权的情况下，擅自出卖房屋，属侵权行为，本案属侵权纠纷而不是继承纠纷。擅自出卖共有房屋，事后共有人又未追认，白存忠的买卖行为无效，应当追回房屋。白存忠将房屋卖给马正省后，未办理宅基地使用权过户登记，不发生效力，马正省对房屋不享有所有权。马正省明知所购买的房屋系白恒兰、白恒芝和白恒岳共有的房屋，没有见到白恒兰、白恒芝及其二人处分房屋的意思表示的情况下，与没有原始所有权的白存忠签订房屋买卖协议，其在已经预见到所购买的房屋可能发生纠纷仍然购买，具有侵犯白恒兰、白恒芝合法权益的潜在故意，其不是善意取得。白存忠不是房屋的原始继承人。请求：撤销原判，改判白存忠与马正省签订的房屋买卖协议无效。

    本院二审经审理认为：本案所涉买卖协议意思表示真实，权利、义务明确。一审确认马正省受让房屋时是善意的，从善意取得、合理对价、农村买卖房屋现状等方面，确认协议有效、受让人马正省取得房屋所有权。该认定并无不当。白恒兰、白恒芝所享有的权利的损失，一审明确其向白存忠主张，符合法律规定。同时一审并不存在遗漏当事人、程序违法问题。故白恒兰、白恒芝的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。但一审对该案的案由确定不妥，没有客观反映案件所涉及的民事法律关系的性质，二审予以重新确定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院二审判决：驳回上诉，维持原判。

    白恒兰、白恒芝申请再审称：1、一、二审法院没有查清本案事实。（1）白存忠所卖房屋，系我们二人1983年出资所盖，属于我们二人的财产，不是祖产。（2）白存忠与马正省签订的房屋买卖协议无效。白存忠所变卖的房屋属于我们二人所有，其没有处分权，根据《物权法》第一百零六条的规定，无处分权的人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，加之二人之间没有办理产权过户手续，所有权尚未发生转移。（3）马正省在买该房屋时，明确知道白存忠没有处分权，仍然出资购买，不属于善意取得。2、一、二审法院认定事实的主要证据是伪造的。3、一、二审法院适用法律错误。请求：依法确认白存忠与马正省签订的买卖协议无效，一、二审诉讼费由白存忠、马正省承担。

    本院再审审理认为：本案房屋买卖协议所涉房产系白金存遗产，白存忠、白恒兰、白恒芝等继承人均是该遗产的继承人。虽白存忠处分该遗产未经白恒兰、白恒芝同意，但马正省属善意第三人，且支付了合理对价，本案所涉房屋买卖合同应属有效合同。申请人白恒兰、白恒芝主张合同无效无事实及法律依据，申请人白恒兰、白恒芝主张该房屋系其二人的私有财产未提供充分证据予以证实，对其主张不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，维持本院（2010）焦民二终字第196号民事判决。

    法官后语

    本案的处理重点在于对不动产所有权取得的理解。我国《物权法》　第一百零六条规定“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；　　（二）以合理的价格转让；　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

    具体到本案：白存忠、白恒兰、白恒芝是本案争执遗产的共有人，均不在此处居住。马正省购买时征询了村委意见，签订协议时有包括小队长在内的多名中间人参加，故马正省购买白存忠的房屋时没有恶意，是善意的；马正省购房时协商房价25万元，且已交给了白存忠，白恒兰、白恒芝认为价值35万元，但无证据证实，该价款应是合理对价，即马正省支付了合理的价格；马正省所购房屋虽未办理过户手续，但协议签订后白存忠已将房屋及相关手续交给了马正省，马正省已对所购房屋行使了管理权，该房屋位于农村，该房屋未在有关部门进行登记，目前农村房屋的买卖、转让等变更登记尚不规范。因此法院认定：马正省对该房屋的购买应为善意取得。

    值得注意的是：1、白恒兰、白恒芝提出的是侵权之诉、合同之诉还是继承纠纷？二人年龄大，对其有利的均适用，法院从其请求出发确认本案案由为合同之诉正确。2、本案当事人均为回民，引发诉讼的原因很简单：白恒兰、白恒芝认为其回家祭祖，不能为钱卖了祖业，但不符合我国土地利用政策。3、白恒兰、白恒芝认为其侄儿白存忠属抱养、对其母不孝、对其妹妹不照顾，始终不同意调解。因此法院大量工作不能使矛盾得到及时化解。