一、案情摘要

    2012年1月，张某因要出国深造一年，欲将自己的三室一厅房子予以出租，2012年2月，张某在网上发布其出租房屋的信息，刘某因在附近做生意需要承租一套房子居住，刘某查验了张某的房产证后遂于张某签订了租赁合同，之后刘某协助张某将张某部分私人物品转移到张某的父母住处，刘某注意到张某将房产证等物品一起转交给父母保管，三天后张某出国。刘某因生意失败，心生歹念，于是潜入张某父母家中盗走房产证，但张某父母一直未发现，直到一年后张某回国才发现房子早已过户到李某名下，经查明刘某自称张某，与李某购房事宜进行了磋商。双方初步约定以当时的市场价格60万交易该房屋，并于2012年4月13日一起到房屋登记管理部门办理过户手续。登记机关由于审查发现房产证是真实的，对刘某伪造的身份证以及预留的签名未仔细审查，登记机关便办理了过户登记。后几经倒手，现房产已登记在韩某名下，韩某也实际居住在该房子里边，张某要求韩某腾房，并要求登记机关撤销登记，恢复其房主的登记，韩某辩称自己购房已支付合理对价，且房屋登记机关过户时并未提出任何异议，且房屋登记在自己名下，自己已经依法取得该房产，犯罪嫌疑人刘某一直下落不明，双方形成争议遂诉至法院。

    二、焦点归纳

    合议庭经审理归纳焦点如下：

    焦点一，是讼争房屋的最终归属确定问题。具体而言：韩某能否取得该房屋的所有权，其依据和理由是什么？此一问题另面观之则为：张某要求撤销房屋管理部门所作出的房屋移转登记、回复其房屋所有权的诉讼请求应否支持，其依据和理由是什么？

    焦点二，是损失的承担与赔偿问题。无论第一个问题如何处理，张某或韩某二者总有一人可能要遭受房屋或价款丧失等损失，那么，登记机构是否应当承担错误登记所致后果的赔偿责任？如果答案是肯定的，则进一步的问题是：登记机构应在多大范围内承担责任？张某对于损失的造成是否也有过失，其是否应自担一定的损失？

    三、意见分歧

    针对归纳的两个焦点：讼争房屋的归属应如何确定，损失如何承担，合议庭意见不统一，该案遂提交审委会讨论，形成三种观点。

    观点一：本案中的争议房屋系犯罪所得赃物（构成何罪本文不做讨论），不适用善意取得的规定，应予追回。其理由为：善意取得的适用对象，不适用于赃物因为《物权法》第107条中仅规定遗失物有限善意取得问题。根据举轻以明重的规则，盗赃物根本不适用是善意取得制度。因为对被盗、被抢等犯罪所得赃物，所有权人主要通过司法机关依法刑事相关法律规定追缴后退回。因此，依据物权法定原则的精神，可以推断出我国《物权法》在立法精神上否定了善意取得的规定对赃物的适用。

    依据这种主张，则本案中张某要求撤销房屋管理部门所作出的房屋移转登记的诉讼请求，应当得到人民法院的支持；而韩某在房屋被追回后所遭受的损失，可以向前手追偿抑或向登记机构要求赔偿。

    观点二：对于赃物有条件地适用善意取得的规定，原所有人可行使有偿回复请求权。其理由为：在我国物权法第107条规定：“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。”该条中对遗失物的善意取得及其限制问题所作的特别规定，规则设计堪称合理允当，此条规定中虽并未涉及犯罪赃物的善意取得。但如何保护善意受让人的权益，维护交易安全和社会经济秩序，并非无条件的一概追回而由其自担向无处分权人追偿不能的损失，由原所有人通过偿付其购买时所支付费用的方式而收回，仍不失为一种可行的路径。对于赃物，第三人如果是善意购买且经登记机构依法定程序完成了登记，则亦可取得其所有权；因为在这个交易过程中第三人实在没有任何可以苛责的过错，不过，原所有人在一定期限内仍享有“有偿回复请求权”，即：如果要求撤销登记、返还不动产，须向受让人偿付其购买时所支付的价金。然后原所有人向房屋登记机构主张赔偿，因为刘某下落不明此处仅需向登记机构主张即可。

    据此主张，本案中张某要求撤销房屋管理部门所作出的房屋移转登记的诉讼请求，应当得到法院的支持，但其前提是张某须偿付韩某购买房屋时所支付的合理价款；张某所付出的价款之损失，可以向有过错的登记机构要求赔偿。

    观点三：第三人取得房屋虽不适用善意取得的规定，但根据诚实信用原则和外观信赖利益保护规则，其取得的所有权应受保护。其理由对于不适用善意取得意见同观点一，但其认为依据正常的房屋买卖规则进行交易、支付了合理对价并信赖登记机构的审查、登记，其行为没有任何不妥或应受苛责之处，因此，法律上对其经完成过户登记所取得的权益应予保护。虽然物权法中保护第三人的依据不足，但可以依据《民法通则》第4条关于“诚实信用”原则的精神，对诚信、善意的第三人的权益予以保护。另外，依据《物权法》第9条、第21条的规定精神，不动产物权变动，经依法登记即发生效力，纵使出现错误，也不应由善意买受人承担其后果。原房屋所有人可以请求第三人返还房屋，但原房屋所有人必须支付对价，由原房屋所有人去向房屋登记机构主张赔偿，第三人不该承担该诉累与诉讼风险。

    依据此种主张对本案处理结果与观点二的结果相当，只是理由有所不同而已。

    四、笔者观点

    笔者赞同观点三。

    观点一依据物权法的原理不认同第三人对赃物的善意取得是有道理的，毕竟作为司法者，严格依法办案是我们的职责所在，但否定了第三人的善意取得之后，让毫无过错的第三人去承担索要赔偿的责任实属不妥。

    观点二有条件的承认善意取得也是不妥的，因为作为一个处理具体案件的法官，对现行有效的法律只能依法适用，在法律未更改之前，没有任何借口予以突破，毕竟现行司法实践中以及物权法的立法理念中没有对赃物适用善意取得的规定。但其处理索赔的意见是笔者所赞同的。

    五、案外思考

    本案中，如果现在房价涨到了100万，如果张某向韩某支付对价时是应该支付现价100万还是当时购买价60万？张某支付后向房屋登记机构索赔时候房屋登记机构应该赔偿60万还是100万？如果最后一手的产权登记被注销后，其与前手之间的合同效力如何，彼此之间是否应当发生返还价款问题?本案中虽未提及该问题，但实践中实属不可避免的。

    在此笔者依据对物权法的理解，提出自己的解决方案如下：在尊重现行法律不认同赃物可善意取得注重保护物的静态安全的情况下，最大限度保护善意第三人物的动态交易过程中所取得善意利益以及面对的经营不善导致的亏损，最终其实也是对中间各个环节前手与后手之前物的动态交易之后所取得物的静态利益的保护，维护市场秩序的安定性。

    因此，笔者认为，不管该房产经过几手交易，最后一手的登记被撤销后，原房屋所有人均需要按照市场价支付给其对价，此时，由原房屋所有人向登记机关追偿，登记机关应当按照原房屋所有人支付给最后一手的对价赔偿房屋原所有人，不管涨价还是降价，因为整个瑕疵交易的产生全部是因为房屋登记机构审查不严造成的，其必须对其行为负责，至于该责任是国家赔偿的行政责任还是民事赔偿责任，此处不做讨论。如果原房屋所有人对该交易的发生也有过错，房屋登记机构可以主张过失相抵原则，但该过失毕竟是次要的因素，因为一个值得信赖的国家登记机构不该也不允许出现审查不严的情形。如果房屋登记机构严格审查了产权证、身份证、预留签名，没有任何问题，则不承担责任。为了减轻房屋登记机构的责任，建议房屋登记机构参照银行业务增设密码服务，密码的泄露，实属产权人的重大过错。