关键词

    民事  商品房买卖合同 违约 付款期限 按揭贷款

    裁判要点

    在按揭贷款购房条件下，购房款由首付款和按揭贷款两部分组成，付款期限应为买受人交清全部房款（含首付款和按揭贷款）的期限。也就是说，按揭贷款汇入出卖人账户时，买受人才履行完其付款义务，除非双方当事人另有约定。

    相关法律

    《中华人民共和国合同法》第61条、161条。

    案件索引

    一审：焦作市解放区人民法院（2011）解民初字第1252号民事判决（2011年12月29日）。

    二审：焦作市中级人民法院(2012)焦民一终字第204号民事判决（2012年9月3日）。

    再审：焦作市中级人民法院(2013)焦民再一终字第5号民事判决（2013年6月13日）

    基本案情

    法院经审理查明：2009年12月2日，原告马爱霞向被告南通天鑫房地产开发贸易有限公司（简称天鑫房地产公司）认购了被告锦祥花园海棠苑1号楼1号商铺，房价为2771742元，后因原告经济困难，原告要求换房至锦祥花园海棠苑7号楼4单元2号商铺，原告于2010年1月15日填写了《换房单》，被告方主要负责人在该《换房单》批示“可按此优惠价执行，房款付清后三个月内交房”。2010年2月2日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告锦祥花园海棠苑7号楼4单元1-2层2号商品房一套，《合同》约定，该房总价款为987776元。《合同》第六条付款方式及期限的约定，“买受人按下列第3种方式按期付款：1、一次性付款 2、分期付款 3、其他方式：按揭贷款，首付497776元，贷款490000元整”。第八条交付期限为：2010年2月28日前，将商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之10的违约金”。《合同》签订后，原告于2010年3月1日将首付款497776元交付给被告。后原告向中国工商银行股份有限公司焦作分行申请贷款490000元，2011年2月23日，原告与该银行签订《借款/担保合同》，被告作为《合同》的保证人，原告同时将所购房屋作抵押，2011年5月17日贷款银行将490000元借给原告同时将借款汇入被告账户。2011年7月23日被告将房交付给原告。后原告起诉认为合同明确约定出卖人应于2010年2月28日前交房，被告逾期构成违约，应按照双方合同约定支付违约金287621.3元；被告则主张交房和交款应同时履行，且按照换房单的批示内容，被告在按揭贷款到帐后三个月内交房符合约定，不构成违约，应驳回原告的诉讼请求。

    裁判结果

    焦作市解放区人民法院于2011年12月29日作出（2011）解民初字第1252号民事判决：驳回原告马爱霞的诉讼请求。宣判后，原告马爱霞不服，向焦作市中级人民法院提起上诉。焦作市中级人民法院于2012年9月3日作出(2012)焦民一终字第204号民事判决：一、撤销焦作市解放区人民法院（2011）解民初字第1252号民事判决；二、南通天鑫房地产开发贸易有限公司应于本判决生效后十五日内支付马爱霞逾期交付商品房违约金286197.98元；(违约金计算方法为：1、首付款497776元的违约金数额是：按日万分之十，从2010年3月2日起计算至2011年5月17日止，共计442天，计220016.99元；2、首付款497776元+贷款490000元合计987776元的违约金数额是：按日万分之十，从2011年5月18日至2011年7月23日止，共计67天，计66180.99元)三、驳回马爱霞的其他诉讼请求。焦作市中级人民法院于2012年11月22日作出（2012）焦民申字第18号民事裁定，再审本案。焦作市中级人民法院于2013年6月13日作出（2013）焦民再一终字第5号民事判决：一、撤销本院（2012）焦民一终字第204号民事判决及焦作市解放区人民法院（2011）解民初字第1252号民事判决；二、南通天鑫房地产开发贸易有限公司应于本判决生效后十五日内支付马爱霞逾期交付商品房违约金16545.25元；（违约金计算方法：首付款497776元+贷款490000元﹦987776元×67天×万分之二点五﹦16545.25元）三、驳回马爱霞的其他诉讼请求。

    裁判理由

    法院生效裁判认为：本案的争议在于天鑫房地产公司是否存在逾期交房的违约行为。马爱霞主张交首付款的同时交付房屋，天鑫房地产公司逾期交房构成违约。天鑫房地产公司则认为其按照换房单“房款付清后三个月内交房”的批示内容履行义务，不构成违约。

    首先，《换房单》批示内容的认定问题。本案中《换房单》产生在双方商品房买卖合同订立之前，不论马爱霞对《换房单》上的批示内容是否知情，其性质应当是商品房买卖的预约合同，而在此之后双方所签订的《商品房买卖合同》中并没有此批示内容的合意或约定，所以《换房单》的内容不能成为本案《商品房买卖合同》的补充部分。

    其次，付款期限的确定及付款与交房的关系问题。双方合同第六条对付款金额和方式的约定是明确的，而付款期限属于约定不明。合同第八条对商品房交付期限的约定是具体明确的。根据我国《合同法》第一百六十一条规定的原则，可确定付款期限应与交房期限一致。本案系按揭贷款购房，购房款是由首付款和按揭贷款两部分组成，付款期限应理解为买受人交清全部房款（含首付款和按揭贷款）的期限。也就是说，按揭贷款汇入出卖人账户时，买受人才算完成其付款义务，此时，出卖人应交付房屋。

    最后，违约及违约责任的问题。马爱霞没有在约定交房期限2010年2月28日前支付房款，天鑫房地产公司也就没有在约定时间交房，在此天鑫房地产公司不存在违约行为。马爱霞于2010年3月1日支付了首付款且2011年5月17日按揭贷款汇入天鑫房地产公司账户，马爱霞于2011年5月17日履行完付款义务。至此，天鑫房地产公司应当及时交房，否则，即构成违约。天鑫房地产公司在马爱霞的交付房款义务履行完毕后，于 2011年7月23日交房，存在迟延履行，构成违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房不超过180日，自2011年5月18日起至2011年7月23日止，出卖人天鑫房地产公司按日向买受人马爱霞支付已交付房价款万分之二点五的违约金，计16545.25元（首付款497776元+贷款490000元﹦987776元×67天×万分之二点五﹦16545.25元）。

    综上所述，本院认为，马爱霞与天鑫房地产公司签订的商品房买卖合同，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。马爱霞应履行支付房款的义务，天鑫房地产公司在收到房款后应履行交房的义务。天鑫房地产公司在马爱霞的房款全部付清后，未及时交房，构成违约，应按照双方合同的约定承担违约责任。马爱霞提出交首付款的同时交付房屋的主张，不能成立。天鑫房地产公司提出其按照换房单的批示内容履行交房义务，不构成违约的意见，不予采纳。

    案例注解

    本案商品房买卖合同系双务合同，马爱霞应履行支付房款的义务，天鑫房地产公司在收到房款后应履行交房的义务。天鑫房地产公司是否构成违约，关键在于其是否按照合同约定的期限履行了交房义务。双方合同对交房期限的约定是明确的，而对于买受人付款的期限属于约定不明。根据我国《合同法》第六十一条的规定，对合同内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。同时《合同法》第一百六十一条规定，买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。据此可以认定，付款期限与交房期限应当一致。

    本案的焦点就在于付款期限如何确定。二审认为交首付款的同时就应该交房，从交付首付款之次日即2010年3月1日起天鑫房地产公司构成逾期交房，应按照双方合同第九条逾期超过180日的约定支付违约金；再审认为，交清全部房款后才交房，也就是按揭贷款到账之次日即2011年5月18日起按照合同第九条逾期不超过180日的约定支付违约金。本案商品房的购房款是由首付款和按揭贷款两部分组成，付款期限应为买受人交清全部房款（含首付款和按揭贷款）的期限。按揭贷款是买受人向银行借款，银行审批后，将款项直接拨付到出卖人的账户，出卖人对此借款合同承担保证责任。商品房按揭贷款合同是买受人与银行之间的借款合同，作为贷款合同保证人的天鑫房地产公司有确定按揭贷款银行以及联系按揭银行的协助义务。借款合同签订与否主要取决于买受人的还款担保能力。本案中买受人办理按揭贷款，耗时过长，按揭贷款办理时间的滞后和拖延而导致付款迟延的责任不应由天鑫房地产公司承担，除非买受人有证据证明是因为出卖人不履行协助义务而导致贷款审批的延迟。买受人主张交首付款的同时交房，除非有合同双方的特别约定，否则不能成立。

    本案双方之所以产生纠纷，归根结底是因为合同约定不明确。合同对于付款期限，办理按揭贷款过程中双方的义务以及贷款办理不下来可能引发的责任等事项都没有明确约定。无论是买受人还是出卖人，在订立合同时，都应引以为戒。