2005年9月23日，被告焦作市房产管理局向原告赵××颁发山字第0530107374号房屋所有权证书，载明原告赵××系焦作市山阳区和平东街矿山西家属院36号楼14号的房产所有权人。2007年3月，被告焦作市房产管理局为第三人史××（买方）办理了该房转让登记，收回了原告赵××的房屋所有权证书，向第三人史××颁发了山字第0730105543号房产证。当年9月，第三人史××又将该房出卖与第三人彭××。同年11月17日，被告焦作市房产管理局向第三人彭××颁发了焦房权证山字第0730113852号房产证。另查明，第三人史××购买该房办理过户时曾向被告焦作市房产管理局提交房产转让登记申请表。经鉴定该申请表中卖方“赵××”的签名、指纹系伪造。第三人史××所持有的署名出卖人“赵××”的合同、收条中赵××的签名也属伪造。

    法院认为被告焦作市房产管理局作为本区域房地产行政主管部门，负有房屋权属登记管理工作的职责。原告赵××作为原房屋权利人要求撤销其颁发的房产证有直接的利害关系，属于适格的原告。原告赵××与第三人史××之间不存在房屋买卖关系。被告焦作市房产管理局在办理转移登记中，原告赵××并未到场，相关转让登记申请中赵××的署名、指纹均系伪造，又缺乏相关合同、协议、证明等，权属转移审核不实。鉴于第三人史××的房产证已经不复存在，原告赵××要求撤销本院不予支持。第三人彭××与第三人史××之间存在房屋买卖合同关系，第三人彭××业已取得房产证书，属善意取得，原告赵××要求撤销第三人彭××的房产证、为自己补办房产证该院不予支持。依照最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第五十七条第二款第（三）项之规定，判决： 一、确认被告焦作市房产管理局为第三人史××颁发山字第0730105543号房产证的行为违法；二、驳回原告赵××的其他诉讼请求。

    关于本案所争执的问题主要有二：一是房屋登记机关在办理过户登记时应尽到的合理审慎职责该如何确认；二是对发生多次房屋买卖的该如何保护善意第三人的利益。

    一、审判中如何把握登记机关在转移登记中的合理审慎职责

    首先，应明确转移登记时登记机关的审查内容，根据《房屋登记办法》的相关规定，主要审查五方面内容，1、登记机构是否依法进行了一致性审查。主要指：一是申请人与依法提交材料记载的主体是否一致；二是申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载是否一致；三是申请其他登记的内容与有关材料证明的事实是否一致；四是申请登记的事项与房屋登记薄记载的房屋权利是否冲突。2、对登记申请的处理是否符合当时的法律规定，即是否按照《房屋登记规定》的法定要件、条件、程序，还有各地具体的细则规则的要求作出了处理。3、是否在程序上遗漏重要步骤。4、是否在审查中达到审慎合理的注意程度。5、是否充分利用了当时的科学技术条件。

    第二，从本案事实看主要是他人伪造赵××的身份证件，冒充赵××持其它合法手续与买受人共同办理了转移登记，以至于赵××的合法财产被转移，丧失了房屋所有权。从办理程序看，登记机关不存在过错，主要是对提供的虚假材料登记机关所应尽到的合理审慎职责该如何确认，也即对身份证件的审查，登记机关作形式审查还是实质审查。

    对此存在两种观点，一是只做形式审查。因为作为一般工作人员在办理房屋登记时，对申请材料的审查只要齐全、没有明显瑕疵即可，在身份核实上只要身份证件和申请人一致，应该予以办理，若将身份证件真假作为合理审慎职责的内容对工作人员太苛刻，故应为形式审查。二是应作实质审查。首先，房屋进行登记的目的在于保护不动产的合法稳定，它不仅有民事权利范畴也有行政权力范畴，有民事交易也有行政公示，权利变动的手续繁琐其目的还在于保护公民的不动产，特别是权利变动主要以办理过户登记为准，即所有权的转移不是以买卖房屋合同关系的成立有效为前提，而是以房屋登记机关的转移登记即其内部审核之时即房屋登记薄上载明的变动内容为准，在发放房产所有权证之时才发生所有权的转移，即买受人才真正取得房屋所有权。因此，对登记机关若仅要求从形式审查即完成转移登记的内容，对买受人来讲存在草率或不负责任，也不符合维护交易稳定的司法原则。其次，目前从技术层面看，身份证识别装备已经出现，同时经过网络和公安系统身份证管理系统联网也非难事，通过科技手段完全可以避免用伪造身份证件处分他人财产的行为发生。

    因此，笔者认为对合理审慎职责的内容范围仍应从严掌握，要做到实质审查，不能因为个别违法犯罪案件的发生而影响房屋登记的正常运转。

    二、善意第三人权利的保护

    本案中第二第三人彭××取得房屋所有权证的行为是否也是违法的呢？同样从转移登记的房屋登记机关的审查内容和范围看，主要是买受人和出让人之间发生交易的材料，那么这些材料都是齐全和真实的，但是否可以认为因为出让人也是第一第三人史××的房屋所有权证的取得不合法就认为第二第三人彭××取得房屋所有权违法呢?显然答案是否定的，因为，按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在登记机关未履行审慎义务已经办理过户登记的案件中，应当严格依法保护善意第三人的权利。所有本案第二第三人属于善意取得，应当判决确认过户登记行为违法，原告要求恢复登记应当予以驳回。