基本案情

    焦作建工集团有限公司与焦作市升恒房地产开发有限公司（以下简称升恒房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案，河南省焦作市中级人民法院于2013年5月6日作出的（2012）焦民一初字第29号民事判决书，已发生法律效力。法院判令被执行人升恒房地产公司于判决生效后十日内向焦作建工集团有限公司支付工程款6967736元及利息。由于被执行人升恒房地产公司拒不履行法院生效判决，申请执行人焦作建工集团有限公司于2013年6月27日向本院申请强制执行，本院于2013年6月27日依法立案执行。

    在执行中，法院到焦作市房管局调查了解被执行人名下房产情况，其工作人员经查询称，被执行人升恒房地产公司名下有13套位于一楼的商铺尚未出售，仍在升恒房地产公司名下。法院遂于2013年9月依法查封了该13套商铺，并立即启动评估、拍卖程序。

    经评估，该13套商铺价值700余万元，法院拟对该商铺启动拍卖程序。2013年11月25日，马秀丽、王艳、李建设、乔菊仙等案外人提出异议称，法院查封的13套商铺，其已经在2010年或2011年购买，并提供了购房合同和缴税发票等，申请法院解除查封。

    为进一步查清案件事实，法院于2013年11月27日再次来到焦作市房管局调查核实所查封商铺的所有权情况。焦作市房管局经认真核对，出具了《查询情况告知书》，内容为法院查封的13套商铺中，有3套商铺（编号为A1—32号、B1—73号、91号）已登记备案，其他10套商铺并未在焦作市房管局办理备案手续。申请执行人焦作建工集团有限公司同意法院解除对已在焦作市房管局办理备案手续的3套商铺的查封，要求对其他10套商铺进行拍卖，以维护自身合法权益。

    裁判结果

    焦作市中级人民法院于2013年12月4日作出（2013）焦民执字第105号执行裁定书，解除对升恒房地产公司名下位于焦作市解放区大厦南街69号明伦商业大世界A1—32号、B1—73号、B1—91号商铺的查封。

    裁判理由

    法院生效裁判认为：案外人马秀丽、王艳、李建设向法院提出异议，申请解除对焦作市解放区大厦南街69号明伦商业大世界A1—32号、B1—73号、B1—91号商铺的查封，并提供了商品房买卖合同、发票、完税证等相关材料。经法院查证该3套商铺已在焦作市房管局登记备案，且申请执行人焦作建工集团有限公司同意解除该3套商铺的查封。因此，法院作出上述裁定。

    案例注解

    本案的争议焦点是涉案的13套商铺能否执行。但从实质上看，本质问题是不动产的所有权判断，即不动产的变动是以物权登记为准还是签订买卖合同或支付价款为准。本案中，被执行人升恒房地产公司将自己名下房产卖给案外第三人后，有10套商铺并未办理房产变更登记。如果是以物权登记为准，那么本案可以执行；如果以签订合同并缴纳购房款为准，那么本案不能执行。

    一、涉及的法条梳理

    法院执行案件必须严格依照法律进行，因此有必要对牵涉到的法律规定进行全面掌握。经对法律和最高法院司法解释、个案复函等进行全面梳理，涉及本案房产处理的规定主要有四个：

    一是2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。其规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承办人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

    二是2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。其规定：“第十七条  被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

    三是2007年《中华人民共和国物权法》。其规定：“第九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

    四是2008年《最高人民法院执行局关于如何处理建设工程款债权与请求交付房产的债权冲突问题的复函》（2008年11月5日〔2008〕执他字第8号）。其内容为：“浙江省东阳市第三建筑公司（以下简称东阳三建）请求青海华峰房地产有限公司（以下简称华峰公司）支付建筑工程款的权利以及青海量具刃具有限责任公司（以下简称量具公司）请求华峰公司交付房产的权利均为债权。依据《物权法》第九条、第三十条之规定，争议房产仍然属于华峰公司所有，应当作为华峰公司的责任财产由有关债权人按照法定的顺序受偿。依据《合同法》第二百八十六条以及本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条之规定，应当对相应的争议房产进行变价，变价款由东阳三建优先受偿。东阳三建受偿后，剩余价款及未变价处理的房产应当交付量具公司。”

    从以上规定可以看出，在2002年和2004年最高法院的司法解释中，倾向于保护购房者的权益，即在附条件的情况下（如作为消费者的购房户已经支付部分或全部购房款，或者第三人已经支付全部价款并实际占有，并对未办理过户登记手续的没有过错的），法院是不能执行的。但从2007年《物权法》和2008年最高法院的复函可以看出，法律对不动产的变更严格依照登记为准，只要未进行过户登记，即使购房合同生效，亦仅仅是一种债权，即属于请求权，并不必然产生物权效力。这虽与之前的司法解释在基本原则上是一致的，但仍存在一定的冲突。

    二、本案的处理

    分析涉及的法律、司法解释和个案复函看以看出，对于不动产的执行，前后并不十分一致。笔者认为，可以从两方面来分析。从法律法规出台的时间上看，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》分别于2002年、2004年出台，而《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院执行局关于如何处理建设工程款债权与请求交付房产的债权冲突问题的复函》分别于2007年、2008年出台，从新法优于旧法的角度看，应以《物权法》和最高法院复函为准。从法律效力上看，《物权法》属全国人大制定并通过，属于国家基本法律，其效力应高于司法解释。因此，对于类似问题，应依照《物权法》的规定，即不动产严格依照登记。买卖合同生效仅产生债权效力，并不必然发生物权变动的效力。

    具体到本案的处理，首先需要明确该被执行不动产属于商铺，并不是住宅，不牵涉购房者的生存权。第二是对于涉案的商铺，被执行人升恒房地产公司虽然与购房户签订有购房合同并支付了相应价款，但由于并未办理房屋产权登记，仅产生债权，不发生物权变动效力。因此，从所有权性质看，该涉案房产仍属于被执行人升恒房地产公司所有，法院依法可以执行被执行人名下财产。

    三、案外人权利的救济

    法院执行涉案房屋后，显然会产生被执行人升恒房地产公司不能向购房户交付房屋的后果。那么，案外人即购房户的权利如何保护？

    根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”笔者认为，对于未在房管局办理登记的购房者，虽然并未发生物权变动效力，但购房合同仍然生效。因此，该购房户可以向执行法院提起案外人之诉，以维护自身权益。