【案情】

    上诉人（原审原告）陈竹梅，女。

    被上诉人（原审被告）李习功，男。

    被上诉人（原审被告）刘富荣，女。

    被上诉人（原审被告）孟州市明珠房地产开发有限公司（以下简称明珠公司）。

    2002年，汪爱芳与李习功(时任孟州市兴盛工程有限公司（以下简称兴盛公司）法定代表人)口头协议，购买兴盛公司在合欢路东朝阳小区开发的小院一所（西二号）。汪爱芳并于2002年12月16日、2003年1月15日、2003年5月20日、2003年12月28日分四次交房款19.5万元。2002年12月16日，汪爱芳要求兴盛公司将发票换成陈竹梅的名字，金额为19.5万元。并将先开的名字为汪爱华的四张收据交兴盛公司。

    2003年12月28日，兴盛公司将诉争房屋的钥匙交付给陈竹梅，陈竹梅将该房屋装修居住至今。2002年10月29日，兴盛公司被孟州市工商行政管理局吊销了营业执照，李习功和刘富荣系该公司的股东（分别占60％和40％的股份），二人在兴盛公司被吊销营业执照至今,未对该公司的资产和债权债务组织清算。2003年1月2日，李习功和马海峰共同出资成立了明珠公司，法定代表人是李习功（分别占55％和45％的股份）；该公司成立后接管了兴盛公司的资产，已经开始向社会公众出售兴盛公司所开发的商品房，收取购房款，并为购房户出具加盖有明珠公司财务专用章的交款凭证。明珠公司又于2005年10月31日给孟州市国土资源局出具证明，该证明载明：“由于业务的开展，原孟州市兴盛工程有限公司于2003年1月更名为孟州市明珠房地产开发有限公司，法定代表人仍为李习功，原兴盛公司的一切手续应由明珠房地产公司办理（该证明中也加盖有兴盛公司的公章）”。

    2006年4月，陈竹梅以其委托汪爱芳购小院款19.5万元已经交清，向孟州市人民法院提起诉讼，请求判令李习功、刘富荣或者明珠公司为其办理土地使用证、房产证并承担相关费用。

    李习功、刘富荣及明珠公司辩称：陈竹梅所诉不是事实，房价当时与汪爱芳口头约定是23.5万元，陈竹梅下欠4万元至今未付，待陈竹梅将下欠房款付清后，其愿意协助给陈竹梅办理土地使用证、房产证，费用由陈竹梅自理。

孟州市人民法院经过审理以陈竹梅要求李习功、刘富荣或者明珠公司为其办理土地使用证、房产证并承担办证费用，证据不足为由。判决：驳回陈竹梅的诉讼请求。

    陈竹梅不服一审判决上诉至焦作市中级人民法院称：1、上诉人称双方约定房价为19.5万元是有兴盛公司出具的收款收据证明，该收据上明确记载了争议房屋的价格为19.5万元，这是双方都认可的事实；2、在房款交清后兴盛公司即将房屋钥匙交给了上诉人，上诉人对房屋进行了装修后即开始居住至今；3、被上诉人说上诉人有4万元房款未交，说约定的房款是23.5万元没有任何事实依据；原审判决以上诉人无证据证实自己已支付完购房款为由，判决驳回上诉人的诉讼请求不符合合同法的规定。上诉人请求被上诉人协助办理房产证等手续属于物权主张，被上诉人称上诉人未交清购房款属于债权主张，物权主张高于债权主张，被上诉人的抗辩不能对抗上诉人的诉讼请求，上诉人已经入住房屋多年，被上诉人应当协助上诉人办理房产证等手续，这是被上诉人的法定义务。

    李习功、刘富荣答辩称：本案诉争的小院系汪爱芳出面购买原兴盛公司的房产，口头约定房价为23.5万元，汪爱芳分四次共交了房款19.5万元，后汪爱华要求兴盛公司将发票换成了陈竹梅的名字，发票日期为2002年12月16日，金额为19.5万元。上诉人至今仍欠房款4万元。上诉人应按约定交清房款后，被上诉人才可以协助其办理房产证等手续，但所需费用应由上诉人负担。现上诉人仍然拖欠房款4万元，因此，其无权要求被上诉人为其办理土地使用证和房屋所有权证，并承担费用。上诉人的上诉理由不能成立，应维持原判。

    明珠公司答辩称：原兴盛公司股东为李习功、刘富荣，于2002年10月29日被吊销营业执照。明珠公司于2003年1月2日成立，股东为马海峰和李习功。明珠公司与兴盛公司的经营范围和住所地均不相同（有营业执照为证）。明珠公司是新成立的公司，并没有承接原兴盛公司的房产，与兴盛公司没有继承关系，不是由原兴盛公司更名而来，上诉人起诉明珠公司没有任何依据，应驳回上诉，维持原判。

【调解】

   焦作市中级人民法院受理此案后，经过开庭审理，在查清事实的基础上，主审法官结合案情有针对性地对双方当事人进行辩法析理，经过耐心细致的思想工作，双方当事人均作出让步，最终达成一致意见，自愿达成调解协议：

    一、陈竹梅给付李习功、刘富荣、孟州市明珠房地产开发有限公司人民币17000元（已履行）；

    二、李习功、刘富荣、孟州市明珠房地产开发有限公司于2008年12月18日前协助陈竹梅办理位于孟州市合欢路东朝阳小区2号住宅的土地使用证和房屋所有权证，办证所需的相关费用由陈竹梅负担。

    【评析】

    本案在审理过程中对李习功和刘富荣及明珠公司应否协助陈竹梅办理位于孟州市合欢路东朝阳小区2号住宅的土地使用证和房屋所有权证，并承担相关费用有不同意见。

    第一种意见认为，双方当事人之间的房屋买卖合同，系分期支付房款的口头买卖合同。双方就合同的主要条款之一——标的物的价格发生争议。那么，按照谁主张谁举证的一般民事诉讼原则，主张合同关系成立且其已按合同约定履行了自己付款义务的陈竹梅应当就自己的主张完成举证责任。陈竹梅称其一次性交清了房款与事实不符，称双方约定房价为19.5万元，证据不足。陈竹梅亦未提供确凿证据证实双方约定由出售方负责承担办证费用，故陈竹梅要求李习功、刘富荣或者明珠公司为其办理土地使用证、房产证并承担办证费用，证据不足，其请求应当不予支持。

    第二种意见认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，陈竹梅主张，其以19.5万元的价格购买了兴盛公司开发的“孟州市合欢路东朝阳小区二号住宅”一所，于2003年12月28日其已将该住宅进行了装修，并居住至今。李习功、刘富荣和明珠公司对于陈竹梅出资19.5万元后，于2003年12月28日将所购买的房屋进行了装修居住至今的事实不持异议。据此说明陈竹梅与兴盛公司之间已经形成合法的商品房买卖合同关系。结合《商品房销售管理办法》第三十四条第二款和第三款规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。综上述规定，应当确定兴盛公司作为商品房买卖合同的出卖人，在作为买受人的陈竹梅履行了付款义务，并已居住诉争房屋至今的情况下，协助陈竹梅为诉争房屋办理土地使用证和房屋所有权证是其的法定义务。基于兴盛公司已于2002年10月29日被孟州市工商行政管理局吊销了企业法人营业执照的客观事实。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十一条规定：公司因下列原因解散：……    （四）、依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销。该法第一百八十四条规定：公司因本法第一百八十一条……第（四）项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成……。该法第一百九十条第一款规定：清算组成员应当忠于职守，依法履行清算义务。本条第三款规定：清算组成员故意或者重大过失给公司或者债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。由此说明李习功、刘富荣作为兴盛公司的股东负责清算和保全公司的财产，并不得损害公司或者债权人利益是其的法定义务。因其在公司被吊销企业法人营业执照后至今未履行清算义务，而且作为公司法定代表人、股东之一的李习功又与马海峰成立了明珠公司，并将兴盛公司所开发的商品房交由明珠公司进行销售，由明珠公司收取费用，该事实表明李习功、刘富荣有转移公司资产逃避债务的行为，该行为严重损害了包括陈竹梅在内的公司债权人的利益。 因此，李习功、刘富荣应当对陈竹梅承担侵权赔偿之责任。另外，明珠公司承认在兴盛公司被孟州市工商行政管理局吊销企业法人营业执照后，以本公司的名义向社会公众出售兴盛公司开发的部分房屋，并收取了房屋价款的事实，也认可其已经为原来从兴盛公司购买房屋的部分买受人办理了土地使用证和房屋所有权证的事实。明珠公司又于2005年10月31日给孟州市国土资源局出具证明，明确承诺由其负责办理兴盛公司的一切手续，应当认定该承诺具有对公司承诺的效力，而非对特定个人的允诺。而且兴盛公司在明珠公司给孟州市国土资源局出具的证明中加盖了公章，该行为应当认定为明珠公司加入了兴盛公司与其债权人之间的合同关系，属于民法理论中第三人与债务人并存的义务承担约定。所以，明珠公司应当依其承诺负责清偿兴盛公司的债务。因此，李习功、刘富荣和明珠公司依法有义务协助上诉人陈竹梅办理诉争房屋的土地使用证和房屋所有权证等相关手续，陈竹梅要求李习功、刘富荣和明珠公司履行协助办证义务的诉讼请求，法律依据充分，理由正当，依法予以支持。但陈竹梅没有充分有效的证据证明为诉争房屋办证所需的费用由兴盛公司负担，故对其要求李习功、刘富荣和明珠公司承担办证所需费用的诉讼请求依法不予支持。诉讼中， 李习功、刘富荣和明珠公司辩称的诉争房屋的价款是23.5万元，陈竹梅尚欠4万元房款未付，而拒绝协助陈竹梅办理土地使用证和房屋所有权证。根据民诉法谁主张谁举证的原则，李习功、刘富荣和明珠公司作为主张该4万元欠款事实存在的债权人，应当承担举证责任。因其未举出充分有效的证据予以证实，故对其的该项抗辩理由不应采纳。笔者同意第二种意见。

【启示】

    通过本案的调解结案，我们得到一些启示：

    一、充分发挥调解的优势，尽快尽妥的解决争议，真正做到司法为民。诉讼调解具有特殊的司法救济功能和价值。首先，它能够及时、快捷、妥善地解决当事人之间的纠纷，化解双方的矛盾。结合本案二审法院受理后，合议庭在查明事实的基础上，依据案情综合分析双方当事人由于订立合同时采取的是口头协议，双方对房款的具体数额存在分歧，对如何办理土地证和房产证约定的又不明确，如果机械照搬法律条款进行判决，不但问题得不到及时解决反而会引发新的矛盾。因此，只有积极进行耐心细致的调解，最终通过调解使双方当事人达成谅解形成一致意见，这才是彻底解决纠纷的根本，才能充分体现司法为民。其次，它有利于提高办案效率，减轻当事人的诉累和法院负担。目前在人民法院案件急剧增多，法官人数有限的情况下，通过调解过滤分流案件，有着更加重要的现实意义。三是案件调解结案，可以达到“调判结合，案结事了”。但很大程度上较之判决结案，难度更大，期待更高。这就要求在增强调解意识的同时，要努力掌握调解技巧，辩法析理，动之以情，晓之以理，明之以法，耐心细致地做好当事人的思想工作，最终使矛盾纠纷得以妥善化解。

    二、在日常生活中，要提高法律意识，注重合同意识，尤其是要强化书面合同意识。《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。虽然法律规定了订立合同的方式有口头形式，但是，现实生活中往往是一些口头合同双方在订立合同时，由于合同的内容没有以书面的形式固定下来，实际履行起来会产生这样或那样的分歧，甚至发生争执。本案之所以产生并且发展到诉讼的阶段，主要原因是购房合同的双方当事人在订立合同时没有订立书面的购房合同，而是口头协议，以至于合同履行过程中，究竟是陈竹梅诉称的购房款应为19.5万元，还是李习功、刘富荣及明珠公司辩称的陈竹梅所诉不是事实，房价当时口头约定是23.5万元，而且被告应否及时为原告办理土地证和房产证。依据《商品房销售管理办法》第十六条之规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”同时规定，合同中应对包括支付的价款、方式及时间等多项内容予以明确。因此，现实生活中，书面合同有着极其重要意义与价值，这就要求我们每一个公民都要加强合同意识。只要合同双方当事人在订立合同时签订了完整的书面合同，不仅可以很好的保护当事人的合法利益不受侵犯，而且还可以减少一些争议。且一旦因合同纠纷进入到诉讼当中，也便于法官依据书面合同依法保护当事人的合法权益。

    三、当事人应积极保护自己的合法权益。

本案中，购房人陈竹梅是在2002年12月16日支付的房款，2003年12月28日入住该房屋，但直至2006年才向孟州法院提起诉讼，中间时隔3年多。不言而喻，这对当事人保护自己的合法权益是十分不利的，尤其凸显在举证方面。当然这中间双方为合同的内容和合同的履行不断进行交涉，双方多次协商未果。由此启示我们，虽然法律是被动的，但是，只有当事人自己积极主动的行使自己的合法权利，法律就会主动的发挥保护作用。